전세 사기 예방 및 안전한 계약을 위한 필수 특약 가이드

 

너무나 다양한 종류의 전세사기들이 발생하면서 전세 계약을 꺼리는 사람들도 늘어나고 있는데요.. 하지만 매달 꼬박 꼬박 월세를 지불해야 하는 부담감을 느끼지 않을 수 있는 전세 제도는 세입자들에게 너무나 매력적일 수밖에 없습니다. 게다가 매월 월세로 지불하게 되는 돈은 당연한 지급임에도 뭔가 크게 공돈이 빠져나가는 허전하고 아까운 마음이 들 수밖에 없을 것 같습니다.

 

• 매매가 보다 높은 전세 보증금(빌라 동시 진행 수법)
• 전세대출 및 보증보험 가입을 거절할 경우
• 전입신고 및 전세권 설정 등기를 허락할 것
• 임대인의 체납금 관련 특약

 

전세 또한 제대로 된 집주인 분과 계약할 수만 있다면 수입이 넉넉하지 않은 서민들의 생활 안정에 매우 큰 기여가 되기에 전세 제도는 쉽게 사라지기 힘든 제도에 해당 한다고 하는데요.. 때문에 자가를 마련하지 못한 경우 누구라도 전세 계약을 해야 하는 상황이 생길 수 있을 것입니다.

 

전세 월세 계약 시 참고해야 할 필수 특약 내용들

 

오늘은 전세 계약 시 보다 안전한 계약이 될 수 있도록 세입자가 반드시 임대차 계약서에서 넣는 것이 필요한 특약 종류들에 대해 알아 보겠습니다.

 

 

매매가 보다 높은 전세 보증금(빌라 동시 진행 수법)

빌라 동시 진행 수법은 발생 빈도가 매우 높은 전세 사기 유형이라고 하는데요.. 이 방식은 빌라 소유자가 전세 임차인과 계약을 체결할 때 전세 보증금을 집 값 보다 더 높은 금액으로 안내해 체결하는 경우입니다. 빌라의 경우 거래 사례가 적기에 임차인이 명확하게 시세를 파악하는 것이 어려운데요.. 때문에 소유주 측에서 이러한 허점을 악용해 사기를 꾸미는 것입니다.

(*부동산 계약과 관련된 불이익을 겪고 있어 법적인 해결이 필요하신 경우 부동산 전문 법무 법인의 도움을 받아 해결해 보시기 바랍니다.)

 

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전세 계약이 체결된 후 집주인이 꾸미는 사기

예를 들어 실제로는 매매가 3억 원짜리 빌라를 소유하고 있으면서 전세를 구하러 온 세입자에게 3억 5천만 원을 보증금으로 요구한 후 세를 놓는 것입니다. 그리고는 재산이 없는 생활이 어려운 사람을 섭외해 몇 백만 원 정도를 주고 명의만 사서 집주인으로 등록을 시키고 원래 집주인은 잠적을 해 버리는 것인데요.. 후에 계약기간이 만기가 되어도 새로 집주인이 된 사람은 전세 보증금을 돌려줄 수가 없기에 문제가 되는 것입니다. 게다가 예전의 '빌라동시진행' 전세사기는 이 정도에서 마무리가 되었었기에 정 안되면 세입자가 울며 겨자 먹기로 해당 집의 소유권을 넘겨받는 것으로 마무리가 되는 경우도 있었습니다. 하지만 요즘은 할 술 더 떠서 새로 명의만 등록된 집주인이 다른 누군가에게 집을 팔아 버리는 2중 사기 수법까지 등장하고 있어 매우 주의가 필요합니다.

 

 

특약 1

위와 같이 사기에 말리지 않기 위해서 세입자는 아래와 같은 특약을 임대차 계약서에 추가하시는 것이 중요합니다. '임대인은 계약 기간 중에 해당 주택을 매매하거나 소유자가 변동될 경우 즉시 임차인에게 고지하여야 하며 또한 임차인은 이러한 상황이 될 경우 계약 해지를 할 수 있다' 

 

임차인은 이러한 특약을 추가하여 임대차 계약기간 중에 모르는 사람으로 집주인이 바뀌게 될 경우 빠르게 계약을 해지하고 원래 계약한 집주인에게 보증금을 반환받도록 하는 것이 보다 안전할 수가 있습니다. 

전세대출 및 보증보험 가입을 거절할 경우

임차인은 계약 한 집의 전세 보증금을 담보로 전세 대출받아 잔금을 치러야 하는 경우가 있을 텐데요.. 또한 안전을 위해 임차인 입장에서는 전세 보증보험에 가입하는 것이 매우 중요합니다. 하지만 임차인이 계약당시 이 말을 하지 않았다고 해서 계약 후 집주인의 동의를 얻으려고 할 때 거절을 하는 집주인들이 있을 수 있습니다. 집주인이 완강히 거부할 경우 임차인은 계약금만 날리게 될 수 있기에 반드시 계약서를 쓸 때 아래와 같은 특약을 넣으시는 것이 좋습니다.

 

 

특약 2

'해당 계약은 전세자금 대출 실행 및 전세 보증보험 가입이 가능한 경우에만 유효하며 만약 임대인이 임차인의 전세 대출이나 보증보험 가입에 협조하지 않을 경우 이 계약은 무효가 된다. 이 경우 집주인은 즉시 계약금 및 보증금 전액을 반환해야 한다.' 

이러한 특약을 넣어야만 억울하게 계약금을 날리게 되는 상황을 방지할 수 있습니다.

전입신고 및 전세권 설정 등기를 허락할 것

전월세 계약을 했다면 임차인은 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받고 계약 만기가 될 때까지 해당집을 점유해야 만 대항력과 우선순위 변제권을 가질 수가 있습니다. 대항력과 우선 변제권은 혹시라도 해당 집이 집주인의 실수로 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 중요한 필수 수단인데요. 하지만 임차인의 사정으로 전입신고를 하기 어려운 경우도 있을 수 있을 것입니다. 이러한 상황이라면 임차인은 계약 전에 반드시 집주인에게 사정을 이야기한 후 해당 집에 1순위로 '전세권 설정 등기'를 할 수 있도록 해 달라고 요청을 한 후 집주인이 이에 응하면 계약을 진행하셔야 합니다. 그리고 구두로만 약속을 하지 말고 반드시 특약에도 아래와 같은 내용을 넣으셔야 합니다.

특약 3

'임차인은 계약종료 시 전세권 설정 등기를 1순위로 하며 임대인은 잔금 지급 시에 전세권 설정 등기를 할 수 있게 필요한 서류를 교부하고 적극 협조하기로 한다.'

이렇게 특약을 넣어야만 안전한 계약이 될 수 있습니다.

 

 

임대인의 체납금 관련 특약

전월세 계약 전 임차인은 집주인의 동의를 얻어 혹시라도 집주인이 세금을 채납하고 있는 것이 없는지 확인을 해 보는 것이 매우 중요합니다. 만약 집주인이 국세나 지방세를 장기간 체납한 경우 세금의 액수가 매우 클 수 있는데요.. 이렇게 될 경우 국가에서는 집주인이 소유한 집을 압류하게 될 수 있으며 집이 경매에 넘어갈 경우에도 가장 먼저 배당을 받는 순위가 세금입니다. 임차인이 1순위 변제권을 가지고 있다고 해도 국세나 지방세가 1순위로 올라가기에 전월세 계약을 할 때 무엇보다 중요한 것이 집주인에게 밀린 세금이 없는 지를 확인해 보고 계약을 하는 것입니다. 그리고 아래와 같은 특약도 반드시 계약서에 넣으셔야 합니다.

특약 4

임대인의 국세 또는 지방세 체납 사실이 확인될 경우 임대인은 즉시 체납 세금을 완납해야 하며 이를 어길 시 임차인은 이를 이유로 계약 해지 할 수 있으며 임대인은 즉시 계약금을 반환해야 한다' 임대인의 체납 세금은 임차인에게 매우 큰 위험이 될 수 있기에 계약서 상에 특약을 넣어야만 최대한 위험을 방지할 수가 있습니다.

 

한정승인 및 개인 채권자 대응: 상속인의 현명한 대처 방법

 

지난 포스팅에서 소개드린 한정승인 진행 시 증거 없는 고인의 몰랐던 채무에 대한 상속인의 현명한 대처 방법에 대한 내용이 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.