등기부 등본으로 거르는 계약하면 안 되는 집 유형

 

우리는 전세 월세 계약 등의 임대차 계약을 하거나 주택 매매거래를 하기 전 반드시 등기부 등본부터 확인하게 되는데요. 등기부 등본이 무엇인지 쉽게 이해하시려면 집의 이력서 같은 개념으로 생각을 하시면 쉽습니다. 처음 집이 지어진 이후 지금까지의 집의 권리 관계에 대한 내용이 전부 들어가 있기에 등기부 등본을 통해 그간 해당 집에 어떠한 일이 있었는지 또한 현재는 소유주가 누구이며 돈 문제에 얽혀 있는 집인지?.. 권리상에 문제가 없는 깨끗 상태의 집인지를 파악할 수가 있습니다.

 

• 등기부 등본 내용중 무엇을 확인해야 할까?
• 등기부 등본을 확인해야 하는 이유
• 깨끗한 등기부였는데 왜 사기가 발생했을까?
• 등기부 등본 종류(나는 어떤 등기부를 발급받아야 할까?)
• 등기부 등본에서 가장 필수적으로 확인해야 할 내용들
• 임차권 등기가 설정되어 있는 집을 피해야 하는 이유

 

등기부 등본 내용 중 무엇을 확인해야 할까?

확인해야 할 내용은 많지만 기본 적으로 아래의 내용들을 중점으로 확인해 보셔야 합니다.

 

등기부 등본으로 확인하는 계약하면 안되는 집

 

①표제부: 집의 기본적인 정보를 확인해 보실 수 있는데요.. 해당 집이 몇 층으로 지어진 집이며 크기는 얼마나 되는지.. 또는 집의 용도는 어떻게 나와 있는지 등 집의 정보를 한눈에 파악할 수가 있습니다.

 

②갑구: 집주인의 정보가 들어가 있는 곳입니다. 갑구의 확인을 통해 집주인이 누구이고 현재 집주인이 갖고 있는 소유권에 문제는 없는지 등을 확인할 수 있습니다.

 

③을구: 집의 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 들어가는 곳으로 저당권, 근저당권 등 해당 집을 담보로 얼마의 빚이 설정되어 있는지를 확인할 수 있는 곳입니다.

 

 

등기부 등본을 확인해야 하는 이유

모든 사람들이 집을 계약을 하기 전 가장 먼저 등기부 등본을 확인해야 하지만 문제가 없는 상태의 등기부라고 해도 완벽하게 해당 집에 문제가 없다고 증명이 되는 것은 아닙니다. 즉 방금 발급받은 깨끗한 상태의 등기부라고 해도 등기부의 내용에 표기되어 있지 않은 숨겨진 채무가 있어 임차인이 보증금을 날리게 되는 상황이 발생할 수도 있다는 말인데요.. 그럼에도 우리가 집 계약 시 등기부를 최우선으로 확인해야 하는 이유는 등기부 상에 나와있는 내용을 토대로 내가 계약할 집주인이 등기부 속 소유주와 일치하는지, 그리고 이 집을 담보로 채무가 있는 것은 아닌지(사실 대부분의 채무는 등기부 등본에 나와 있기 때문입니다.)를 확인할 수 있기 때문입니다.

(*전세 사기 및 집 계약이 잘못되어 금전적 손실을 입고 법적인 해결이 필요하시다면 부동산 전문 법무 법인의 도움을 받아 해결해 보시기 바랍니다.

 

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깨끗한 등기부였는데 왜 사기가 발생했을까?

위조된 등기부 등본

부동산 중개업소에서 보여주는 등기부만 확인할 것이 아니라 세입자나 매수자는 해당 집 거래를 위한 계약서에 도장을 찍기 바로 전에 휴대폰으로 본인이 직접 대법원 인터넷 등기소에 접속을 하셔서 계약할 집의 등기부 등본을 다시 한번 꼼꼼히 열람해 보셔야 합니다. 그리고 정부 24 홈페이지나 또는 세움터 홈페이지를 통해 건축물대장도 다시 한번 열람하셔야 합니다. 중개인이 보여주는 등기부나 건축물대장에 위조한 것일 수도 있기 때문이며 또한 계약을 하기 전에 바로 집에서 확인을 하고 왔다고 해도 그 사이에 집주인이 먼저 은행에 집을 잡히고 대출을 받고 왔을 수도 있기 때문입니다.

 

 

등기부 등본 종류(나는 어떤 등기부를 발급받아야 할까?)

계약을 위해 등기부 등본을 확인할 때에는 건물의 유형에 따라 각각 아래와 같은 등기부 등본을 발급받으셔야 됩니다.

단독주택

한 건물에 101호, 102호, 103호 등.. 여러 가구의 세입자가 세를 들어 살고 있지만 건물의 주인은 한 사람입니다. 원룸, 투룸이 들어있는 다세대 건물이 단독주택에 해당하는데요. 토지와 등기부 등본 전부를 발급받으셔야 합니다. 이러한 다가구 단독 주택의 경우 토지와 건물의 주인이 동일한 경우가 많지만 간혹 토지와 건물의 주인이 전혀 다른 사람인 경우도 있는데 이렇게 토지의 주인과 건물주가 서로 다른 집일 경우 집주인이나 토지 주인에게 돈 문제가 생긴다면 세입자가 보증금을 반환받기가 매우 곤란해지고 어려움을 겪게 될 수 있습니다.

공동주택

빌라, 아파트처럼 호실마다 주인이 다른 경우 공동 주택에 해당하며 이때는 집합건물 등기부 등본을 발급받으시면 됩니다.

 

 

등기부 등본은 언제 확인해야 할까?

집이 마음에 들어 계약을 염두에 둔 경우, 그리고 계약서 사인을 하기 바로 직전, 그리고 잔금을 치르기 바로 전에도 열람하시고 잔금을 치른 바로 다음날도 다시 한번 확인을 하셔야 합니다. 지금 알려드린 과정들에는 모두 확인을 필수적으로 하셔야 하며 인터넷으로 직접 열람을 하시는 것이 신속하고 편리합니다.

등기부 등본에서 가장 필수적으로 확인해야 할 내용들

표제구: 건물의 주소랑, 용도를 확인할 것

내가 계약할 집과 주소가 맞는지와 내 사용 목적과 맞는 용도인지를 반드시 확인하셔야 합니다. 예를 들어 전세로 거주하기 위해 들어가는 곳의 용도가 '주택'으로 되어 있지 않고 '근린생활시설'이라고 나와 있다면 해당 집은 불법으로 용도 변경을 한 것이기에 계약을 하시면 안 되며 대출 또한 받을 수 없어 계약금만 날리게 될 수 있습니다. 

갑구: 소유자가 내가 계약할 사람과 동일인인가?

나랑 계약하는 사람이 실소유자가 맞는지를 확인하셔야 하며 등기부에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 문구가 들어가 있다면 집주인의 집에 대한 소유권에 문제가 있는 상황이기에 매우 위험할 수 있는 집입니다. 때문에 본인이 등기부를 보고 해당 내용이 어떠한 상황인지를 판단할 수 있을 정도가 아니라면 위의 단어들이 들어가 있는 집은 피하시는 것이 좋습니다.

 

 

을구: 근저당권 설정이 되어 있는 부분이 있는가?

혹시 근저당권이 설정되어 있는지.. 설정되어 있다면 채권 최고액이 얼마인지도 확인을 해보셔야 하는데요.. 채권 최고액이 집의 매매가 보다 큰 액수라면 절대 계약을 하시면 안 됩니다. 하지만 예를 들어 임대차 계약을 맺을 집의 보증금이 3억 원인데 채권 최고액이 2억 원이라면 세입자가 생각하기에 안전하다고 생각할 수도 있을 텐데요.. 하지만 해당 집이 경매에 부쳐진 후 유찰이 될 경우 낙찰은 세입자의 보증금 보다 더 낮은 금액에 이루어질 수도 있습니다. 무언가 권리 관계가 복잡한 집인 데다가 본인이 법 등을 잘 모른다면 계약을 하지 않으시는 것이 보다 안전할 수 있습니다.

임차권 등기가 설정되어 있는 집을 피해야 하는 이유

등기부 등본에 '주택임차권'등기가 들어가 있다면 이는 집주인이 이전 세입자에게 계약기간이 만료가 되었음에도 보증금을 제 기한안에 돌려주지 않은 기록이 남은 것입니다. 때문에 이러한 기록이 등본상에 남에 있는 집을 계약했다가는 본인 또한 보증금을 돌려받지 못해 애를 먹게 될 수 있습니다. 이외에도 등기부 등본상의 정보와 계약 내용이 다른 경우에도 계약을 하지 말아야 하며 만약 근저당권 설정이 되어 있는 집을 선택해야만 하는 상황이라면 근저당권 설정액이 건물의 시세 대비 70%는 넘지 않는 집을 선택하시는 것이 그나마 안전할 수 있습니다. 또한 다가구 건물에 '공동담보'로 설정이 되어 있는 집이라면 매우 위험할 수 있기에 이 또한 계약을 피하시는 것이 안전할 수 있습니다.

 

한정승인이 매우 어려운 경우는 어떤 상황일까?

 

지난 포스팅에서 소개드린 한정승인이 매우 어려운 경우는 어떤 상황인지에 대한 내용이 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.