임대차 계약 후 임대인이 챙겨야 하는 필수 사항들

 

임대차 계약을 하고 난 후 임차인과의. 사이에 분쟁이 발생한다면  대부분 약자가 .되는 쪽은 항상 임차인 쪽 비중이 더 높은 .것이 사실일텐데요.. 하지만 많은 .임대인 분들이 계약서에 명시된 내용대로 임차인과 .서로 좋은 관계를 유지하다 계약이 종료되는 경우들이 더 많을것 입니다. 나쁜 사람은 어느 입장에도 존재할 수 있을 텐데요..

 

 

최근 전세사기나 깡통전세등.. 세입자를 곤경에 빠뜨려 눈물나게 하는 나쁜 임대인도 있는 반면 세입자가 나쁜 마음올 먹고 임대인을 곤경에 빠뜨리는 경우들도 있기 때문에 .임대인 또한 임대차 .계약이 체결되고 나면 반드시 챙겨두어야 할 필수 사항들이 있습니다. 오늘은 임대인이 임대차 .계약을 하고 난 후 필수적으로 챙겨아 할 주요 내용들에 대해 알아보겠습니다.

 

임대인이 계약에서 불이익을 당하지 않기위해 챙겨야 할 내용들

 

1. 묵시적 갱신

임대차 보호법 중에는 묵시적 갱신이 있는데요.. 임대인이라면 계약기간이 종료되기 2개월 전에 임차인에게 연락을 취해. 계약을 더 연장할지.. 아니면 보증금을 좀 더 높게 책정 할지에 대해.. 혹은 요즘처럼 집값이 하락하고 있어 내가 기존에 세입자 에게 받았던 보증금보다 집값이 더 하락해 버린 상황이 되었다면 보증금을 이전보다 더 감액해 줄지.. 등 임대인 본인의 입장을 표명하셔야 합니다. 

 

만약 계약기간 2개월이 종료되기 전까지 계약기간 연장이나 종료, 보증금에 대한 아무런 입장을 전달하지 않고 임차인과 서로 연락도 취하지 않고 있다면 계약은 .묵시적 갱신에 의해 계약서상 계약 종료일로부터 자동으로 2년이 더 연장 되게 됩니다. 계약서를 따로 작성하지는 않았지만 .묵시적 갱신에 의해 이전 계약조건 또한 추후 2년간 그대로 유지하게 됩니다.

 

 

(1) 묵시적 갱신이 되었을 때 임대인에게 불리한 점은?

임차인과 임대인 모두 서로 더 계약을 유지하고 싶었고.. 계약서상 변경할 내용이 없었다면야 모르겠지만.. 그래도 .묵시적 갱신에 의해 .계약이 연장되었다면 임대임쪽에서 좀 더 불리한 상황이 될 수도 있습니다. 임대차 3법에는 ①계약갱신청구권, ②전월세 상한제, ③전월세 신고제가 있는데요.. ①인 계약갱신 청구권의 내용이 뭐냐면.. 기존 .임대차 계약 2년이 만료된 후 세입자가 한번 더 연장을 해 줄 수 있게 해주는 제도입니다. 따라서 세입자가 계약갱신청구권을 사용하게 되면 이전 .계약이 종료된 날 부터 추가로 2년을 더 살수 있게 되는 것 인데요.. 

임대인 입장에서 묵시적. 갱신이 불리한 이유는..(뭐 임대인에 따라 다를 수도 있겠지만요..) 처음 계약한 .세입자가 계약갱신청구권을 사용한다면 처음했었던 전세 계약은 최대 4년(2년(처음계약) + 2년(계액갱신청구권 사용))이 지나면 계약종료가 되지만.. 만약 중간에 임대인이 깜빡하고 세입자에게 연락을 하지 못해 묵시적. 갱신에 의한 2년의 계약이. 연장 된다면 이후 묵시적. 갱신이 끝나고 나서 세입자는 아직 사용한 적 없던 계약갱신청구권을 한번 더 사요할 수 있게 되는 것입니다. 그려면 2+2+2=6년이 되기에 세입자는 모두 6년동안 해당 집에 살 수 있게 되는 것입니다. 전월세 상한제에 의해 보증금 또한 임대인 본인이 원하는 만큼 조절을 할 수도 없기에 임대인에게는 묵시적 갱신으로 넘어가는 .것이 좀 마음에 들지 않는 결과가 될 수도 있을 것 같습니다.

 

(2) 계약갱신청구권 사용으로 계약이 연장되었다면

임차인이 계약갱신청구권을 사용해 계약이 연장되었다면 해당 임차인과는 총4년의 계약기간을 유지하고 종료를 할 수 있는데요.. 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 2년의 계약이 연장된 경우에는 계약서상에 계약갱신청구권행사에 대한 내용을 명시해 두어야 보다 안전합니다. 해당 내용을 넣어 계약서를 새롭게 작성하시는 것도 좋습니다.
(*물론 임차인이 계약갱신 청구권을 사용한다고 해도 2년만에 .계약을 종료할 수는 있지만 임대인에게 타당한 사유가 있어야만 가능합니다. 임대인 본인이 직접 그 집에 살기 위한 이유라던가.. 결혼한 임대인의 자녀가 그 집에 살 계획이라던가.. 등의 거부사유에 해당하는 명확한 이유가 있어야 거부를 할 수 있습니다.)

 

 

2. 세입자가 월세를 안내면 보증금에서 차감하면 해결 되는 것일까?

보증금이란 매월내지 않은 월세에 대해 차감하기 위한 용도로 마련된 금원이 아닌데요.. 때문에 임차인이 2달의 월세를 제날짜에 지급하지 않은 순간 임대인이 불이익을 받지 않으려면 계약 해지를 통보하시는 것이 좋습니다. 임차료 연체에 대한 임대인의 계약해지는.. 월세 2회가 밀렸을 때부터 할 수 있지만 먄약 밀린 월세가 80만원이라면.. 10만원이라도 먼저 임차안이 입금을 하는 순간 임대인은 계약을 취소할 수 있는 계약해지권이 소멸되어 버리기 때문입니다. 어쩔 수 없는 사정으로 월세를 못주는 안타까운 입차인도 있겠지만.. 옳지 못한 생각으로 월세를 밀리게 하는 일부 나쁜 임차인들도 있기에 지속적으로 복잡한 상황에 말리지 않도록 미리 해결을 하시는 것이 무척 중요할 것 같습니다. 물론 임대인이 이렇게 계약해지 통보를 한 이후에도 서로 원한다면 계속 계약을 이어나갈 수도 있습니다.

 

3. 계약에 대한 입장표명과 증거를 남겨둘 것

혹여라도 향후 문제가 발생했을 때 문제를 최소화하기 위해서는 다툼의 소지가 앖도록 계약에 대한 내용을 내용증명으로 보내는 것이 가.장 좋지만 내용증명을 보내지 못했을 경우 서로 통화했던 녹취, 문자 등을 남겨두시는 것이 좋습니다. 

 

4. 보증금을 돌려주지 못한 경우가 되었을 때 

꼭 나쁜 마음을 먹은 것이 아니더라도.. 요즘 같이 투.자를 잘못하여 역전세난을 맞은 안타까운 입장의 임대인분들도 계실텐데요.. 이때 다른 세입자가 들어와야 돈을 돌려줄 수 있다는 등의 단편적인 말들로만 세입자를 설득한다면 세입자는 불안해서 암치권등기명령을 등기해 버릴 수 밖에 없을 것 입니다.. 임차권등기가 된 집에는 다른 세입자들도 들어올리가 없기 때문에 더욱 난감한 상황이 될 수 있습니다. 때문에 임차인에게 사정을 명확히 얘기하시고 진정성있는 협의를 구하셔서 보증금을 일부 돌려주고 재계약을 한다던지의 상황으로 일을 해결하셔야 합니다. 나에게 고통스러운 것은 남에게도 고통이 되는 것이기에 임대인과 임차인이 서로 계약서의 내용을 잘 유지하며 원한한 관계로 계약 종료까지 잘 지낼 수 있도록 해야 겠습니다.

 

 

지난 포스팅에서 진행한 신축소형주택을 구입할 때 취득세 감면과 주택수에서 제외되는 내용들에 대해 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.