깡통전세를 피하기 위한 다양한 방법들 2부 경매 매각가율

 

최근 집값도 많이 하락하는 추세인데다 매매가의 하락으로 전세계약금 보다 집값이 더 많이 떨어지는 사례들이 발생 하고 있어 그에 따른 깡통전세집이 사회적인 문제가 되고 .있습니다. 그래서 지난 1부 포스팅에서는 임대차 계약시 깡통전세집을 피할 수 .있는 밥법에 대해 알아 보며 등기부등본을 확인하는 방법에 대해 알아 보았는데요..

 

 

오늘 진행할 깡통전세를 피하기 위한 다양한 방법들 2부 포스팅에서도 이어서 등기부등본에서 확인해야 하는 내용들에 대해 알아 보겠습니다.

 

깡통전세 피하는 다양한 방법들

 

1. 등기부등본 을구의 임차권 등기

임대차 계약 전.. 계약할 집의 등기부등본 을구에 임차권 등기가 설정되어 있는지 .확인해 보아야 합니다. 임차권 등기는 세입자가 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사를 갈 때 신청할 수 .있는 법적장치인데요.. 만약 법원의 임차권등기 명령에 따른 임차권 등기가 설정되어 .있는 집이라면 집주인과 이전 임차인 사이에 전세금으로 인한 분쟁이 있었다는 것을 의미하는 것이기 때문에 아무리 마음에 드는 집이라도 큰 위험을 안고 있는 집일 수도 .있습니다. 

 

2. 건축물 대장의 내용과 실제 건축물에 다른 부분이 없는지 확인 할것

사실 이 내용은 건축 구조에 대한 관심이나 지식이 없다면 아예 간과 할 수 있는 부분이기도 하고.. 또 겉에서 봐서 티가 나면 모르겠지만.. 건물 겉면만 봐서는 확인이 어려운 부분도 있.습니다. 또 내부 구조를 본다고 해도 확인이 어렵기에 공인중개사 분에게 꼼꼼히 확인을 요청하셔야 합니다. 하지만 문제는 지속적으로 발생하고 있는 전세사기의 주요 공범이 공인 중개사나 보조 중개인인 경우도 많다고 하니.. 이점이 참 어려운 부분인 것 같습니다. 
(*일부 나쁜 사람들 때문에 선량한 공인중개사 분들까지도 큰 피해를 입고 있다는 사실도 너무 안타까운 부분인 것 같습니다.)

 

 

(1) 불법 확장 또는 쪼개기 건물은 왜 위험할까?

건출물대장에 표기된 내용과 실제 건축물 표시가 다르다는 것은 불법 확장.. 또는 불법 쪼개기가 된 집일 것 입니다. 건물을 불법으로 확장하거나 쪼개어 개조한 행위가 해당 구청에 발각이 되면 건축물 대장에 맞게 건물을 복구시키라는 명령이 떨어지기에.. 살고 있는 내게 불편한 일이 발생하는 것은 당연한 일일텐데요.. 하지만 진짜 큰 문제를 따로 있습니다.

.내가 임차를 해서 살고 있는데 만약 집주인이 내가 살고 있는 집을 담보로 돈 문제를 일으켜 건물이 경매로 넘어가는 일이 발생한다면.. 집의 거래가가 시세와는 비교할 수도 없이 형편없게 추락할 수도 있고.. 전세금 대.출 또한 받기 어려워지기에 임차인은 전세금을 돌려 받기가 어려워 질 수도 있습니다.

 

3. 주택의 실질 가치와 전세금이 타당한지 비교해 볼 것

아파트와 오피스텔의 실거래가는 KB부동산이나 네이버부동산 등.. 많은 플랫폼에서 설거래 내역을 확인해. 보실 수 있지만 연립주택이나 다세대주택은 실거래 정보를 확인하기가 어려운데요.. 하지만 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 연립, 다세대, 단독, 다가구 .주택의 시세를 확인할 수 있기에 꼭 실거래 정보를 .확인해 보시기 바랍니다... 아쉬운 점은.. 나쁜 사람들이 작정을 하고 일을 크게 벌이는 경우라면 주변의 집을 매수하는 등의 방법을 통해 주변 시세까지 조정을 하여 임차인이 속을 수 밖에 없는 환경을 만들어 둔다는 것이 더 큰 문제 인 것 같습니다. 

 

 

(1) 깡통전세 주택 피하는 방법은?

하지만 아파트를 제외한 연립, 다세대 주택들의 경우 국토교통부 실거래 내역에서도 모든 .주택의 실거래가 검색이 가능한 것은 아닌데요.. 거래된 정보가 없을 경우 주택이 위치한 지역이나 견축물 연한, 면적, .주택의 컨디션을 주변 비슷한 스펙의 주택과 비교하여 추정된 정보를 공개하는 주택들도 있기에 100% 정확한 정보는 아닌 주택도 많습니다. 특히나 신축 다세대 주택의. 경우 거래된 내역이 없기에 시세를 확인 하기는 정말 어려울 수가 있는데요.. 

요즘은 등기부등본을 .계약을 하는 당일날 확인을 한다고 해도 계약당시 깨끗했던 등기부등본이.. 내가 계약을 하고 난 후 
근저당권이 설정되는 황당한 일도 있기 때문에 주택의 시세를 알고 들어가는 것이 매우 중요합니다. 아파트의 시세를 확인 하는 방법이 몇가지가 있기는 하지만.. 그 중 한가지는 경매 매각가율을 확인해. 보는 방법도 있습니다. 

 

(2) 경매 매각가율로 짐작해 보는 연립주택과 다세대 주택의 시세

집이 경매에 부쳐진다면 법원의 감정.가가 최초 입찰가가되는데요.. 비록 경매에 나오기는 했지만 입지나 집 자체가 좋은 집이라면 그 집을 낙찰 받으려는 사람이 많기에 입찰가가 높아질 것이고.. 반대로 사람들의 관심이 없는 집이라면 입찰가가 낮아질 것 입니다. 경매가 계속 유찰이 된다면 최초 입찰가보다 절반에도 못 미치는 값으로 낙찰이 될 수도 있는데요.. 

 

때문에 내가 계약을 할 집이 위치한 관할법원에서 최근 1년간 단독주택이나 다가구 주택의 평균 낙찰가율을 확인해 보는 것입니다. 만약 내가 계약할 집의 매매가를 국토교통부 실거래 내역에서 확인해 보니 5억원 정도로 추정이 된다고 가정하겠습니다. 또 해당 주택의 관할법원 경매통계정보를 확인해 보니.. 최근 1년간  단독이나 다가구주택의 매각가율이 82.5% 였다고 나와 있다면.. 이 매매가 5억원정도의 주택에 대한 전세금은 최소한 4억2천5백만원을 넘어서는 안되는 것이라고 추정해 볼 수 있습니다. 정확한 계산은 아니지만.. 실거래가를 명확히 확인할 수 없는 다세대등의 주택이라면.. 먼저 계약을 하기전.. 이런 식으로라도 분석을 해 보아야 내가 계약할 전세금이 최소한 해당주택의 매매가 보다 높은 전세가로 계약을 하는 일을 방.지하는데 조금이나마 도움이 될 것 같습니다... 

깡통전세를 피하기 위해 만반의 준비를 하고 계약을 한다해도 속이려고 작정을 한 사람들을 집주인으로 만난다면 곤란한 상황을 겪을 수 밖에 없을테니 전세 계약이나 집을 거래할 때는 정말 많은 주의가 필요할 것 같습니다. 또 나쁜 사람들로 인해 임차인은 물론 선량한 집주인 분들과 부동산 중개인 분들도 피해를 보고 있기에 깡통전세로 인한 문제는 정말 많은 사람들에게 고통과 피해를 주는 심각한 문제에 해당합니다.

 

 

지난 포스팅에서 진행한 깡통전세 피하는 방법 1부에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 클릭해 확인해 보시기 바랍니다.