임대차 계약기간 중 임대인이 바뀐다면 임차인이 알아 둘 내용들 1부

 

임대차 계약기간 도중 .임대인이 변경 된다면 임차인인 나는 어떤 사항을 알아 두고 챙겨야 할까요? 임차인이라면 .내가 계약해 살고 있던 집이나 상가의 .임대인이 .계약기간 도중에 바뀌게 된다면 불안한 생각이 드실 수밖에 없을 텐데요.. 보증금은 누군가에게는 전재산이 될 수도 있는 큰 돈이 들어 가는 계약이기에 무척이나 당황스럽고 무서운 생각이 들 수 밖에 을 것 입니다. 오늘은 .내가 계약한 집이나 건물의 .임대인이 .계약기간 중에 바뀌게 되었을 때 유의해야 .하는 점들에 대해 두편의 포스팅으로 나누어 알아 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 계약기간 중 갑자기 .임대인이 바뀌게 된다면 나와의 계약은 어떻게 될까?

요즘 전세사기가 무척이나 많아 세입자들을 불안에 떨게 만들고 있지만.. 임차인과 정상적인 계약관계를 유지하시는 좋은 임대인 분들이 더욱 많을 텐데요.. .하지만 임대인 .또한 매매를 해야할 사정이 있다면 임차인과의 계약기간이 끝나지 않은 시점이라도 매매를 .하는 것이 법적으로는 문제가 되지 않는다고 .합니다. 그리고 일반적이고 정상적인 임대인인 경우 임차인과의 계약기간 도중 집이나 건물을 다른 사람에게 팔아 버린다면 임차인인 나와의 .계약을 .새로운 임대인에게 .이전 계약내용 .그대로 승계 하는. 조건으로 매매를 하게 되기에 나는 확정일자를 받아 두었다면 안심하고 계약이 끝날 때까지 거주하거나 임대한 곳을 사용하면 됩니다.

 

임대차 계약기가 중 임대인이 바뀐다면..

 

 

.하지만 큰 돈을 보증금으로 맡긴 임차인으로서는 불안한 마음이 들 수밖에 없고 또 .새로운 임대인과도 생각지 못한 껄끄러움이 생긴다던가.. 아직 계약기간이 끝나지 않았지만 .보증금 증액을 원한다던가.. 하는. 부분들이 생길 수 있기에 임대인이. 도중에 바뀌게 되면 몰라서 나의 권리를 침해 받는 일이 없도록 임차인이 필수적으로 알고 있어야 하는 사항들이 있습니다.

 

2. 임대인이 바뀌게 되면 .새로 .계약서를 작성해야 할까?

인대인이 바뀌어도 세입자의 .기존 계약은 .그대로 유지가 될 수 있습니다. 하지만 임차인의 기존 계약기간까지 아무런 변경 없이 그대로 유지를 하다가 계약이 종료되는 경우도 있는 반면.. 일단 기존의 .계약을 종료한 뒤 새로운. .임대인과 다시 새롭게 계약을 하게 되는 경우도 있습니다. 때문에 두가지 상황에 따라 계약서는 어떻게 해야 하는 지 등에 대해 알아 보겠습니다.

 

 

(1) 기존 임대차 계약을 유지하는 경우

.새로운 임대인에게 등기가 .이전 된 후 이전. 임대인과의 계약을 그대로 유지하기로 했다면 계약서는 따로 작성하실 필요.가 없습니다. 물론 이전에 받아둔 .확정일자는 꼭 있어야 .합니다. 또한 새로운 임대인이. 등기 후 근저당권을 설정할 수도 있을 텐데요.. 하지만 새로운 임대.인이 등기를 이전. .받은 후 설정한 근저당은 내가 .이전 임대인과 계약한 후 받아 두었던 확정일자 보다 늦게 받은. 것이기에 새 임대인이. 설정한 근저당은 후순위가 됩니다. 따라서 임대인.이 돈 문제를 일으킨다고 해도 특별히 세입자인. 내가 보증금을 못받거나 하는등의 피해가 생길일은 없습니다... 물론 이런 임대인 만나면 귀찮고 불안한 일은 생기겠지만요..

 

(2) 새 임대인과 .계약서를 새로 작성하는 경우

만약 보증금이나 계약기간 등.. 따로 변경되는 내용이 없는데도 새 임대인.이 굳이 새로 .계약서를 작성하기 원한다면 그 내용 그대로.. 새 계약서를 작성하시는 것은 특별히 문제가 되지 않는다고 하는데요.. 하지만 확정일자는 새로 받으시면 안됩니다. 확정일자를 처음 받은 그대로 놔두셔야 새 임대인.이 해당 집을 담보로 대.출을 받게 되더라도 나의 확정일자가 우선 순위가 되기 때문입니다. 이.전 집주인과 계약을 하며 받은 확정일자를 유지 하려면 확정일자는 그대로 두어야 하며.. 확정일자만 건들지 않는다면 새로 계약서를 작성한 것으로 내 권리를 잃게 되지는 않습니다. 물론 걔약서도 이.전 계약서까지 모두 보관하시는 것이 안전합니다.

 

(3) 보증금 증액에 따른 새 계약서 작성시 유의할 점

하지만 새 임대인과 계약서를 새롭게 작성할때는 유의 할 점이 있는데요.. 만약 기존 보증금에 비해 보증금을 증액하게 된다면.. 이.전 임대인과 작성한 계약서에다가 추가적으로 증액한 금액을 부기하는 식으로 계약서를 작성하시면 안됩니다. 증액되는 부분이 있다면 반드시 새로운 계약서에 작성을 하시고 계약금 부분에는 이전. .보증금 전액을 기재하셔야 하며, 잔금 부분에는 증액된 보증금만을 기재하셔야 합니다.

 

 

(4) 새로운 임대인과 .보증금 증액후에는 반드시 특약을...

또한 이렇게 증액이 된 경우 받드시 특약을 넣으시는 것이 안전한데요.. 예를 들어 기존 보증금이 5억원이고 증액되는 보증금이 1억원이라면 특약사항에 이렇게 명시하여야 합니다. 기존 보증금 5억원은 이전. 임대인에게 모두 지급하였기에 새로운 임차인과의 현 계약에 따라 1억원만을 증액하여 총6억원에 임대차 계약을 체결한다.. 라는 특약사항을 계약서상에 기재하셔야 합니다.

 

(5) 보증금 증액 후 보관해야 하는 계약서들

보증금 증액으로 새 계약서를 작성하셨다면 증액에 따른 계약서이기에 기존의 계약서 또한 함께 보관하셔야 합니다. 증액까지 총6억원의 보증금으로 계약이 되었다면.. .이전 5억원 보증금에 .대한 확정일자는 그대로 두셔야 하며, 이후 추가로 증액한 1억원에 대한. 확정일자만 계약후 바로 따로 받아 두셔야 합니다.. 물론 증액된 1억원에 대해서는 새롭게 확정일자를 받은 이튿날부터 순위가 보.장이 됩니다. 때문에 이전 5억원에 대한 확정일자는 건드시면 안됩니다.

 

 

(6) 보증금 증액시 유의.사항 

증액을 하는 날에도 등기부 등본을 새로 확인하셔서 임대인.이 바뀐 후 새 임대인.이 설정한 근저당이 없는지에 대해 확인해 보셔야 하며 증액에 대한 보증금을 보내고 증액에 대한 확정일자를 받은 이틀날 또한 등기부 등본을 새롭게 확인하여 근저당 설정이 되지 않았는지를 확안해셔야 합니다. 이렇게 해야만 하는 이유는 확정일자는 내가 오늘 받는다면 내일부터 효력이 생깁니다. 하지만 집주인이 내게 보증금을 받은 후 바로 대.출을 받아 근저당을 설졍해 버리면 근저당에 대한 효력은 받는 순간부터 생기게 되기에 계약은 증액 계약은 내가 먼저 했지만 근저당의 배당순위가 나보다 하루 빠르게 잡혀 버립니다. 만약 집주인이 돈 사고를 일으키게 되면.. 나의 증액 보증금 보다 근저당이 먼저 배당을 받게 됩니다.. 물론 이렇게 증액이 된 상황이라면.. 이전 5억원에 대한 보증금은 근저당 보다 내가 우선순위로 배당을 받게 됩니다. 이 또한 나보다 확정일자가 앞셔는 임차인이 없어야 하겠지만요..

글이 길어져 계약기간 중 임대.인이 변경되었을 때 임차인이 알아두어야 할 사항 1부 포스팅은 여기서 마무리 짓고 2부에서 이어가겠습니다. 

 

지난 포스팅에서 진행한 신생아 특례 디딤돌 버팀목 외 2024년부터 변경되는 부동산 정책들에 대해 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.