깡통전세를 피하기 위한 방법들 1부 등기부 등본 확인

 

최근 안타깝게도 아파트 값 하락과 관련된 소식들이 많이 들려오고 있는데요.. 많은 돈을 빌려 집 장만을 하셨거나 최근 몇 해 동안 집값이 많이 올라 기분이 좋으셨던 분들까지도 최근에는 집값 하락으로 인해 걱정이 많아진 요즘입니다. 하지만 집 값 하락 때문에 고통을 겪는 쪽은 .집을 보유하고 .있는 사람들만의 이야기는 아닐텐데요.. 오늘은 임차할 .집을 구하시는 분들이 소위 깡통 전세집을 잘못 계약하시는 일이 없도록 깡통전세 피하는 방법에 .대해 알아 보도록 하겠습니다. 

 

 

1. 강남불패도 흔들어 버린 요즘 집값 현실

강남 불패라 불리우며 우리나라의 초고가 부동산과 최.고 가치있는 부동산으로 꼽히는 강남 아파트와 부동산 또한 작년부터 하락세로 돌아서며 아파트를 매.입한 후 반값으로 아파트 값이 떨어져 버린 사례도 뉴스에 보도가 되고 있습니다. 강남 조차도 이렇게 아파트 값 하락으로 인한 몸살을 앓고 있기에 강남 외 지역들의 집값에 .대한 걱정은 무척이나 크실 수도 있을 것 같습니다.

 

깡통전세 피하는 방법 등기부등본 확인하기

 

2. 집 값 하락으로 발생할 수 .있는 깡통전세

하지만 집 값 하락으로 인해 어려움을 겪게 되는 사람들은 비단 집을. 가진 사람들 만의 이야기는 아닙니다. .. 세입자 또한 깡통전세로 크게 피해를 입게 될 수 있기 때문입니다. 그렇다면 깡통전세가 무슨말 일까요? 깡통 전세의 의미는 쉽게 설명해 내가 전세계약을 했던 금액보다 해당 집의 매매가가 훨씬 더 하락해 버려 집주인이 집을 팔아도 내가 계약한 전세금의 액수도 받을 수 없는 집을 말합니다.

물론 집주인에게 다른 재산이 있어서 내가 이사를 가려고 할 때 문제없이 내가 보증금으로 건넨 돈을 돌려 준다면야 상관이 없겠지만.. 지난 몇 해 집값이 무서운 오름세로 가파르게 올랐을 때.. 자기 돈 한푼 안들이고 갭투.자로 집을 산 사람들이 많다는 것이 문제입니다. 이러한 경우 집주인은 집살 돈을 마련하기 위해 일부만 대.출을 받고 대부분의 돈은 내게 받은 전세보증금으로 메꾸었을 것 입니다...

 

뭐 집주인이 집을 어떻게 샀건 간에 집값이 매수하던 당시보다 더 많이 올랐다면 전세 세입자인 나도 문제가 없고.. 집주인 또한 투.자 수익이 발생하기에 서로 좋은 결말을 맞을 수 있겠지만.. 현재 서울 수도권까지 대부분의 지역들 아파트 값이 빠지고 있어 세입자 분들의 깡통전세로 인한 피해가 문제가 되고 .있는 것입니다. 물론 갭투.자 수익을 바란 집주인들 외에 진짜 작심하고 사기를 목적으로 깡통전세를 만든 못된 부류들도 있으니.. 이런 사기꾼들은 정말 평소에도 정말 조심하셔야 하기에 오늘은 깡통전세를 피하는 방법에 .대해 조금이나마 도움이 될 수 있는. 내용에 대해 준비해 보았습니다.

 

3. 깡통전세를 피하기 위해 임대차 계약당시 확인해야 할 사항들

(1)등기부등본 확인

(* 등기부등본은 집주인이나 부동산중개인 분이 보여주는 것 외에 동사무소에 들러 직접 발급을 받아 확인해 보시는 것이 좋습니다.)

 

- 갑구

등기부등본 갑구에서 확인할 수 있는 정보들
현재 소유자의 정보
가압류 존재
가처분 존재
등을 알 수 있는데요.. 갑구의 정보를 .통해 혹여 세금 체납을 원인으로 국가나 지방자치단체에서 압류가 되어 있지는 않은지.. 또는 경매개시 결정의 존재 여부들에 대한 정보도 확인이 가능합니다.

따라서 직접 발급 받은 등기부 등본을 열람했을 때 갑구에 가압류, 가처분, 경매개시결정에 대한 내용이나 세금체납으로 인한 압류등에 대한 내용이 기재되어 있다면 이런 집은 헐값에 나왔다 해도 절대 계약을 하면 안되는 집입니다. 그러면 이번에는 을구에서 확인할 수 있는 정보들에 대해 알아 보겠습니다.
 

 

- 을구 

등기부등본 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항들이 기재가 되는데요.. 을구에 기재된 내용들을 통해 확인할 수 있는 정보는 해당 주택에 설정되어 있는 근저당권, 전세권, 지상권, 등기된 임차권 등에 대해 확인을 해 보실 수 있습니다.. 만약 주택에 근저당권이 설정되어 있다면 해당 주택의 시세와 근저당권 채권 최.고액은 얼마인지에 대해 꼭 확인 하신 후 비교를 해 보셔야 합니다.

 

4.채권최.고액과 주택 시세의 비교

만약 집주인이 은행에서 1억원의 대.출을 받았다면 은행은 채권 최.고액을 빌려준 돈의 120%정도로 설정을 하게 됩니다. 때문에 1억원을 빌렸어도 1억2천만원의 근저당권이 설정되어 있을텐데요.. 이유는 1억원을 빌려주며 발생할 대.출이자 비용도 함께 설정하기 때문입니다. 따라서 집이 경매로 넘어가는 일이 발생하게 되면 은행은 제.일먼저 1억2천만원의 배당을 받게 됩니다.

 

 

5. 근저당권이 설정되어 있는 주택의 실질가치는 얼마일까?

등기부등본의 갑구를 통해 소유자의 매.입금액도 확인헤 보고.. KB부동산 등을 통해 시세도 확인을 했다면.. 근저당권 채권 최.고액을 빼보아 실질 가치를 확인해 볼 수 있습니다. 예를 들어 전세금이 2억원으로 나와있는 집의 등기부등본을 확인 해본 결과 실직가치가 아래와 같이 1억5천만원이라면 이러한 집을 계약했다가는 위험한 일이 발생할 수 도 있을 것입니다.

 

5억원(소유자 매.입금액) - 3억5천만원(근저당권 채권최.고액) = 1억5천만원(실질가치)

 

위의 계산을 보면 집의 실질가치는 전세로 내 놓은 전세금에도 미치지 못한다는것을 확인해 볼 수 있습니다. 오늘은 깡통전세 피하는 방법에 대한 1부 포스팅은 계약할 집의 등기부등본 열람을 통해 해당 주택의 실질가치를 알아보는 방법까지 알아 보았습니다. 

 

 

지난 포스팅에서 알아본 절세를 위해 알아야 하는 부가가치세 환급 공제 및 소득세 비용처리에 대한 개념에 대해 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.