올해부터는 고급주택도 감정평가 대상 2025년 달라진 상속 증여세

우리나라의 상속재산이나 증여재산은 대부분 부동산의 비중이 높다고 하는데요.. 이 부동산의 가치는 '시가'를 기준으로 산정됩니다. 하지만 현금 자산과 달리 부동산 시가는 정확히 산정을 하기에 어려운 경우가 많은데요.. 

 

• 2025년부터는 주거용 부동산도 감정평가 대상
• 감정평가 대상이 되는 경우는?
• 절세 전략을 어떻게 세워야 할까?
• 과세관청과의 차이도 발생할 수 있는 감정평가

 

특히나 거래가 활발한 아파트의 경우 각종 플랫폼에서 제공하는 정보만 봐도 대충 시가를 파악할 수 있을 정도로 시가 파악이 쉬운 편이지만 고급 일반주택이나 꼬마빌딩, 펜트 하우스 같은 부동산은 일반적인 유형이 아니어서 기준을 삼을 수 있는 유사거래가 시기 파악이 어려운 자산입니다.

 

2025년 거주주택 상속 증여 주의사항

 

2025년부터는 주거용 부동산도 감정평가 대상

하지만 2025년 올해부터는 꼬마빌딩에서 감정평가 대상이 확대되어 이제부터 고급아파트는 물론 빌라 및 주거용 부동산까지 상속이나 증여를 받게 되면 감정평가를 받게 될 수도 있는 상황이 되었는데요.. 실거래가와 공시가격이 너무나 크게 차이가 많이 나기 때문인데요.. 서울 부촌의 고급 신축 아파트의 경우 현재 2백억 원을 훌쩍 넘어가는 물건들도 있는데 이러한 물건들의 공시가를 살펴보면 90억 원도 안 되는 경우가 많아 실거래가와 공시가 사이의 괴리율이 무척이나 큰 것을 확인해 볼 수 있습니다.

 

 

감정평가 대상이 되는 경우는?

하지만 그렇다고 해서 모든 주거용 부동산에 이러한 감정평가 기준을 도입해 버리면 일반 서민들은 가치가 크지 않은 물려받은 집으로 인해 감정평가받고 세금 내고 하느라 큰 부담을 받게 될 수도 있을 텐데요.. 때문에 국세청에서는 아래 두 가지 조건 중에 하나만이라도 해당된다면 감정평가 대상으로 판단한다고 합니다.

①신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮은 경우
②신고가액과 추정 시가 차액이 10% 이상일 경우

사실 올해부터 적용되는 주거용 부동산에 대한 감정평가 기준은 꼬마빌딩보다 더 엄격해진 상황이라고 하는데요.. 고급 주택뿐 아니라 고평가 지역의 대형아파트.. 그리고 거래가 드문 일반 단독주택들 또한 감정평가 대상이 될 수 있기에 유의해야 할 것 같습니다.

 

 

절세 전략을 어떻게 세워야 할까?

앞으로는 더욱더 증여나 상속을 받게 될 경우 단순히 세금만 줄이려 하기보다는 전체 세금 구조를 고려해 계획을 세우는 것이 매우 중요하게 되었다고 하는데요.. 예를 들어 물려받은 집을 향후에 팔 계획이 있다면 지금 증여세를 다소 높게 내더라도 취득가액을 올려서 향후 양도세를 줄이는 전략도 고려할 수 있을 것입니다. 시세차익이 클 경우 양도세 부담이 엄청 커지기 때문인데요.. 게다가 장기 보유 특별공제 등을 활용하면 결과적으로 전체 세금 부담이 더 낮아질 수도 있을 것입니다.

 

 

과세관청과의 차이도 발생할 수 있는 감정평가

감정평가 기관에 의뢰를 하여 감정평가를 받았고 세금을 납부하였다고 해도 마냥 두 다리 뻗고 안심하기는 이를 수 있는데요.. 왜냐하면 납세자가 감정평가를 받고서 세금 신고를 했더라도 국세청이 감정한 시가와 차이가 나서 분쟁이 발생하는 경우가 실제로 많이 있기 때문입니다. 이렇게 과세관청과 분쟁이 발생한 경우 감정평가 기준일을 어떻게 잡았는지, 그리고 어떤 자료를 참고하여 감정평가를 진행한 것인지가 쟁점이 되어 소송을 치르게 되는 일들도 있는데요..

 

 

때문에 국가에서 정하고 있는 기준에 해당하는 물건을 물려받게 된다면 향후 과세 관청과 분쟁을 벌이고 큰 세금이 추징될 수 있는 상황을 피하기 위해서는 미리 전문가의 도움을 받아 사전 감정평가를 정밀하게 진행하는 것이 고액 부동산일수록 중요하다고 합니다. 그리고 감정평가가 다르게 나온 경우 과세관청이라고 해서 무조건 다 맞다고 생각하고 따를 필요는 없다고 하는데요.. 수긍이 되지 않는 부분이 있다면 전문가의 도움을 받아 불복 절차를 통해 좀 더 합당한 판단을 다시 받아 볼 수도 있다고 합니다.

 

자녀에게 주식 증여 후 부모가 대신 재테크를 해 준다면

 

지난 포스팅에서 소개해드린 자녀에게 주식 증여 후 부모가 대신 재테크를 해 준다면 어떻게 될는지에 대한 내용이 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.