부모님 건물만 물려받으면 평생 부자가 유지될까? 현실이 다른 이유

 

평생 자신의 힘으로 돈을 벌 수 있는 능력을 키우고 유지하는 것은 매우 중요한데요.. 스스로의 소득 기반이 없는 사람이 재산이 많은 부모님이 계신 덕분에 어린 시절과 젊은 시절을 풍요롭게 보낸다고 해도 평생 부모님이 자식이 곁에 함께 머물러 줄 수는 없을 텐데요.. 부모님께 재산이 많다고 해도 자녀가 본인의 생활을 꾸려갈 수 있는 확실한 직업과 능력을 가지고 있는지?.. 그렇지 못한 지에 따라 향후 부유함의 차이는 크게 달라질 수가 있습니다.

 

• 모두가 부러워하는 건물주.. 과연 평생 돈 걱정 없이 살 수 있을까?
• 부모에게 자산을 물려받은 ‘상속형 건물주’의 현실
• 상속 및 증여로 받은 건물에서 발생할 수 있는 갈등
• 연부연납 제도를 활용한다면?
• 법인 명의로 건물 취득

모두가 부러워하는 건물주.. 과연 평생 돈 걱정 없이 살 수 있을까?

보통 평범한 소득을 가진 직장인들이 우슷갯 소리로 많이 하는 농담이 건물주가 되는 것이 꿈이라거나 또는 건물주의 자녀는 돈 걱정 없이 살 수 있어 참 부러운 인생이다.. 등의 이야기들을 농담 삼아해 보신 분들도 많으실 텐데요.. 물론 건물주가 되면 월세 수입만 해도 보통 직장인 연봉에 비해 훨씬 많은 수익이 들어올 테고 건물을 처분할 경우 평생 먹고살 수 있는 돈이 생기기도 할 것입니다. 

 

주의해야 할 건물 상속세 부담

 

하지만 건물을 자수성가하여 직접 자신의 힘으로 매입한 사람과 부모님께 증여나 상속을 통해 물려 받은 사람과는 실제 거두어들일 수 있는 수익에 매우 큰 차이가 있는데요.. 바로 세금 때문입니다. 아래에서 상속형 건물주가 건물로 얻을 수 있는 수익 현실에 대해 알아보겠습니다.

 

 

부모에게 자산을 물려받은 ‘상속형 건물주’의 현실

생각보다 적은 임대수익

재벌을 제외하고 사람들이 특히나 부자 하면 쉽게 떠올릴 수 있는 대상이 바로 강남에 건물을 가진 건물주, 또는 건물주의 자녀일 텐데요.. 청담동, 삼성동, 서초동 등에 꼬마 빌딩만 보유해도 해당 건물의 시세가 150억, 2백억 원에 달하기 때문인데요.. 하지만 해당 건물에서 얻을 수 있는 임대 수익은 생각보다 적은데요.. 실제로 이러한 건물로 매달 얻을 수 있는 임대소득이 고작 4백에서 5백만 원 수준이라고 합니다. 물론 건물에 따라 임대수익이 이보다 더 높은 곳도 있을 수 있겠지만 이렇게 강남 꼬마빌딩의 임대 수익이 예상외로 소소한 이유는 해당 건물들의 대부분이 토지 비율이 높고 건물 층수가 낮거나 상가가 일부에 그치는 경우가 많기 때문이라고 하는데요.. 때문에 건물 자산 가치에 비해 실제 얻을 수 있는 수익이 매우 적은 편이라 돈의 활용 가치가 그리 좋은 편이 아닌 경우가 많다고 합니다.

 

 

상속 및 증여로 받은 건물에서 발생할 수 있는 갈등

아무리 부자라고 해도 1채에 백억 원이 훌쩍 넘어가는 강남 건물을 여러 채씩 보유하고 있다가 자녀 한 명당 제각각 한 채씩의 건물을 증여해 주는 것이 그리 쉽지는 않을 텐데요.. 때문에 보통 건물주 집안에서 건물의 증여나 상속이 발생할 경우 1채의 건물이 여러 명의 자녀들에게 공동으로 상속 또는 증여되는 경우가 많은 것입니다. 만약 자녀가 3명이라면 각각 33%씩 지분이 분배되기에 이러한 경우 자녀 모두의 의견이 합의되지 않는 이상 해당 건물을 리모델링하거나 처분하는 것이 쉽지가 않습니다. 그리고 부모님으로부터 물려받은 건물을 두고 자녀 간에 의견일치가 잘 안 될 경우 가족 갈등이 깊어지는 원인이 되는 경우도 있을 것입니다.

상속세 폭탄의 두려움

그리고 무엇보다 건물 상속 시 가장 큰 문제가 세금인데요.. 상속세는 시가 기준으로 매겨지기 때문에 공시가격으로 신고했다가 세무조사를 통해 ‘시세’로 재산정된다면 수억 원이 추가 과세 될 수 있기에 매우 주의가 필요합니다. 세금을 과세당국이 평가한 것과 크게 차이가 날 경우 추징 세금까지 크게 더해져 만약 자녀에게 세금을 납부할 여력이 없을 경우 어쩔 수 없이 급매로 건물을 처분해야 하거나 고금리로 대출을 받아야 하는 상황까지 발생할 수 있습니다.

 

 

연부연납 제도를 활용한다면?

자녀에게 상속세를 납부할 돈이 없을 경우 연부연납 제도를 활용할 수 있는 방법이 있기는 하지만 이 또한 매년 고정적으로 큰돈이 나가게 되는데요.. 때문에 생각보다 적은 꼬마빌딩 임대 수익으로는 세금조차 납부하기 어려운 경우도 있습니다. 또한 점점 온라인 이커머스 시장 전율이 커져감에 따라 오프라인 매장들이 많이 쇠퇴하여 강남 건물들에도 공실 비율이 높아지는 추세인데요.. 때문에 건물에서 변변한 임대 소득을 얻지 못하는 상황이 발생하기도 합니다.

 

하지만 스스로 자수성가하여 건물을 매입했거나 또는 건물을 물려받은 자녀 자신이 고소득자, 전문직 종사자일 경우 스스로 번 돈으로 증여세나 상속세도 내고 하면 연부연납 제도를 활용하느라 내야하는 아까운 수수료를 내지 않을 수도 있고 또한 사업 능력이 있는 자녀라면 해동 건물에서 직접 사업체를 운영하거나 본인 병원개원, 변호사 세무사 사무실 개원, 음식점  운영을 알차게 하여 부모님께 물려 받은 재산을 아주 알차게 잘 활용해서 더욱 큰 부자가 될 수 있는 지렛대로 활용하는 것이 가능할 것입니다.

 

 

법인 명의로 건물 취득

그리고 자산가들은 개인 명의보다 ‘법인 명의’로 부동산을 매입하는 경우가 많은데요.. 이유는 단순한데 법인은 누진세가 적용되지 않고, 지분 분산이 쉬우며, 비용 처리도 유리하기 때문입니다. 예를 들어, 가족 명의의 부동산 법인을 설립해 자녀에게 일부 지분을 넘기면, 미래의 상속세 부담을 미리 줄일 수가 있습니다. 만약 병원을 운영하시는 개원의사분이 시라면 본인 명의 병원을 운영하면서, 병원이 입주한 건물까지 법인 명의로 매입하는 방법을 생각해 보실 수 있는데요.. 병원이 임대료를 건물 법인에 지급하기 때문에 병원 운영비용으로 처리되며 동시에 법인은 안정적인 임대 수익을 올릴 수가 있을 텐데 이러한 구조는 합법적인 절세 방법이기에 소득을 분산할 수 있는 방법으로 활용된다고 합니다.

 

본인의 뚜렷한 소득이 없는 상황에서 건물만 부모님께 물려받을 경우 임대 소득으로 인해 건강보험료가 인상되고 만약 피부양자일 경우 임대 소득으로 인해 피부양자 자격을 잃게 되는데요.. 건강 보험 지역가입자로 전환되는 경우 보험료 부담이 커지게 될 수 있습니다. 요즘은 평균 수명이 길어지면서 노인대 노인의 상속이라면 노노상속도 많이 이뤄지고 있는데요.. 부모님도 노인, 건물을 물려받는 자녀도 노년게 접어들었기 때문입니다. 물려받을 재산이 아무리 많아도 뚜렷한 수익 구조를 본인 스스로도 만들어 유지하는 것이 매우 중요하며 물려 받을 재산이 많을수록 세금 공부도 더 많이 하고 믿을 수 있는 경험 풍부한 세무사 분께 한 번씩 자산에 대한 상담을 받아 세금 전략을 세워보는 것이 매우 중요할 것 같습니다.

 

투자금액 동일해도 남는 수익은 다른 임대수입 이유가 뭘까?

 

지난 포스팅에서 소개해 드린 투자금액이 동일해도 남는 수익이 다른 임대수입의 이유에 대한 내용이 궁금하시다면 아래의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.