신탁등기된 부동산 임대계약 사기 예방을 위한 필수 확인 사항

 

부동산 임대계약 사기는 정말 다양한 유형으로 발생하며 수법도 계속해서 진화하고 있기에 전세 월세 등의 임대차 계약을 할 때에는 매우 주의를 하셔야 하는데요. 요즘은 신탁등기와 관련된 임대차 계약이 매우 많이 발생하고 있어 오늘은 신탁등기 상태의 부동산을 계약하기 전 반드시 확인해야 할 사항들에 대해 알아보겠습니다.

 

• 신탁등기 오피스텔 사기
• 부동산 신탁등기가 되어 있는 집을 조심할 것
• 신탁등기 계약 사기는 어떻게 칠까?
• 계약체결 시 주의해야 할 사항
• 신탁등기 설정된 집 확인해야 되는 내용

 

신탁등기 오피스텔 사기

수년동안 전국곳곳에서 하도 전세 사기가 많이 발생해서 요즘은 젊은 층들 또한 임대차 계약을 하기 전에 직접 등기부 등본을 열람하고 건축물대장도 열람하여 해당 집에 근저당권등이 설정되어 있는 것이 없는지.. 그리고 해당 집의 용도가 주거용 부동산이 맞는지.. 불법 건축물이 아닌지 등을 꼼꼼히 확인하시는 분들이 많은데요.

 

부동산 신탁등기 임대사기 에방법

 

하지만 이렇게 꼼꼼하게 서류를 확인했을 때 등기부 등본이 깨끗한 상태임에도 불구하고 임대차 계약을 한 후 전세 월세 사기를 당하는 일들이 발생하고 있습니다. 때문에 등기부 등본이 깨끗하다고 해서 마냥 안심을 할 수 있는 것은 아닙니다.

 

 

부동산 신탁등기가 되어 있는 집을 조심할 것

신탁등기가 무엇일까요? 신탁등기는 주로 주거용 건물을 지을 개발 업나 건축업자가 자금을 확보하기 위해 사용하는 방법인데요.. 토지만을 소유하고 있는 건축업자가 해당 토지에 건물을 지을 자금이 없을 경우 신탁회사에 토지를 넘기고 자금을 확보하는 것인데요.. 건물을 지을 돈을 빌린 건축업자는 건물이 완공되면 은행으로부터 대출을 받아 신탁회사로부터 소유권을 찾아오는 구조로 진행되는 방식인데 문제는 건물이 완공된 후 분양에 실패하면 해당 건물은 경매나 공매로 넘어가게 됩니다. 때문에 이렇게 신탁등기가 되어 있는 집과 임대차 계약을 하려고 하는 경우 세입자로 들어갈 사람은 반드시 해당 건물을 담보로 잡고 있는 신탁회사의 동의를 받아야만 하는데 그렇지 않을 경우 계약 자체가 무효가 되어 해당 집이 경매로 넘어갈 경우 한 푼도 돌려받지 못하게 될 수 있습니다.

 

 

신탁등기 계약 사기는 어떻게 칠까?

신탁등기가 되어 있는 집은 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있지 않은 경우가 많은 데요.. 하지만 신탁등기라는 내용이 들어가 있습니다. 계약을 하러 나온 집주인은 본인이 건물주라고 소개하며 자신과 계약을 하면 문제가 없다고 하는데요.. 신원조회를 해보면 실제 건물주가 맞습니다. 
하지만 신탁등기가 되어 있다면 그 건물과 계약하기 위해서는 반드시 신탁등기회사의 허락을 받아야 하는데요.. 건물주가 자신의 돈으로 지은 건물이 아니기 때문에 온전한 소유권을 가지고 있는 것이 아니기 때문입니다.

반드시 신탁원부를 확인할 것

등기부 등본에 '신탁등기'라는 내용이 나온다면 반드시 직접 '등기소'에 가서 '신탁원부'를 확인해 보셔야 합니다. 그리고 신탁원부 서류에 해당 집을 계약하기 위해서는 반드시 신탁사의 허락을 받아야 한다는 내용을 발견한다면 집주인과 계약을 해서는 안됩니다. 신탁회사와 계약을 해야 하는데요..

 

 

계약체결 시 주의해야 할 사항

계약할 집의 집주인의 신원조회 결과 실제 집주인이라고 해도 신탁등기가 설정된 집은 신탁회사와 게약을 체결해야 함, 해당 집을 공인중개사 사무실에서 소개해 준 것이라고 해도 함께 짜고 사기를 계획한 것일 수 있기에 무조건 믿어서는 안 됨, 그리고 신탁원부의 깨알 같은 내용을 사실 일반 사람이 명확히 확인하기도 어렵기에 본인이 제대로 판단한 것이 맞는지 주의할 필요가 있습니다. 
사실 조금이라도 문제가 있거나 신탁등기 등 자신이 파악하기가 어려운 집은 게약을 하지 않고 거르는 것이 가장 좋은 선택이기는 한데요.. 하지만 그럼에도 마땅히 집을 구하기가 어려운 상황이라면 아래의 내용들은 반드시 확인을 해 보셔야 합니다.

신탁등기 설정된 집 확인해야 되는 내용

등기부등본에 기재된 신탁 원부 목록 번호를 통해 등기소에서 원부를 발급받을 것
(*발급받은 신탁원부를 검토하여 신탁 회사의 동의 여부를 확인해야 합니다.)

 

 

특약추가

보증금 지급 방식

세입자가 임대인에게 지급하는 보증금을 신탁 회사에 직접 지급하여, 신탁 회사가 보증금을 받았음을 증명하고, 이를 통해 소유권을 확보하는 방식입니다. 이 내용은 계약서에 명확히 기재하여, 임대인이 아닌 신탁 회사가 실제 소유자임을 반영해야 합니다.

소유권 이전 조건

잔금을 지급할 때, 세입자가 임대인에게 지급한 보증금을 신탁 회사로 직접 이전하여, 신탁 회사가 소유권을 최종적으로 세입자에게 이전하는 조건을 특약으로 넣을 수 있습니다. 이는 보증금 보호와 함께 소유권 이전 절차가 순차적으로 진행되도록 하는 방식입니다.

신탁 회사 동의

계약서에는 신탁 회사의 동의를 받지 않으면 계약이 무효가 된다는 내용도 추가하는 것이 좋습니다. 신탁 회사의 동의를 받아야만, 세입자가 신탁 회사와 법적으로 유효한 계약을 체결할 수 있기 때문입니다. 계약서상에 특약이라도 명확히 추가해 두어야 계약 과정에서 발생할 수 있는 법적 위험을 최소화할 수 있으며 보증금을 최대한 안전하게 보호할 수가 있는데요.. 정말 생각지도 못한 임대 계약 사기들이 계속해서 새로운 유형으로 생겨나고 있어서 매우 주의가 필요합니다.

 

통장묶기 발신번호 조작까지 더욱 진화중인 보이스 피싱 범죄

 

지난 포스팅에서 소개해 드린 통장묶기부터 발신번호 조작까지 진화 중인 보이스 피싱범죄를 피하기 위한 예방법은 어떤 것들이 있는지 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.