1기 신도시 분당 재건축이 속도를 내지 못하는 이유들

 

분당은 1기 신도시로 대표되는 곳인데요.. 신도시로 개발된 후 지난 30여 년간 수도권 주거 중심지 역할을 해왔었지만 이제는 노후화가 심화되면서 재건축 논의가 본격화되고 있습니다. 때문에 2025년 현재, 분당 재건축에 대한 기대감은 점차 높아지고 있는데요.. 하지만 실제 현실은 재건축 추진이 쉽지 않은 상황인데 양지마을을 포함한 다수의 단지들은 여러 복합적인 이유로 인해 재건축이 지지부진한 상태로 알려져 있습니다. 아래에서 그 이유들에 대해 하나씩 알아보겠습니다. 

 

• 이제 겨우 첫 관문 통과한 재건축 연한 충족
• 기대했던 만큼 속도가 나지 않고 있는 신도시 특별법
• 재건축 수익성 발목 잡는 높은 기존 용적률
• 주민 의견 불일치로 인해 어려운 조합설립
• 인접 지역 개발로 우선순위 밀린 분당
• 초과이익환수제 등 사업성 저하의 핵심 원인
• 집값 급등 우려와 정책 저항

 

이제 겨우 첫 관문 통과한 재건축 연한 충족

재건축 추진을 위해서는 기본적으로 '사용승인 후 30년'이라는 법적 요건을 충족해야 하는데요.. '도시 및 주거환경정비법'에 따라 정비사업의 시작 조건이 되는 기준이지만 현재 분당의 대부분 단지들이 이제 막 이 30년 연한에 도달했거나 아직 도달하지 못한 상태입니다. 예를 들어 양지마을은 1994년도에 준공되었기 때문에 2024년이 돼서야 겨우 재건축 연한을 채웠습니다. 

 

1기 신도시 분당 재건축

 

하지만 법적 조건은 충족했지만, 본격적인 사업 추진을 위한 정비계획 수립, 조합 설립 등은 아직 초기 단계에 머물러 있는 상황입니다.

 

 

기대했던 만큼 속도가 나지 않고 있는 신도시 특별법

다시 대선을 앞두고 있는 상황이지만 이번 정권에서는 1기 신도시 재정비가 주요 공약이었기 때문에 '노후 신도시 특별법(신도시 재정비 특별법)'을 통해 제도적인 지원이 약속되기도 했었는데요.. 하지만 현재 이 특별법은 여전히 국회 통과를 기다리고 있으며, 입법 과정에서 여러 의견 충돌로 인해 진척이 느린 상황으로 알려져 있습니다. 정부와 지자체 간의 이견, 기반시설 확충 부담, 용적률 상향에 대한 보수적 입장 등으로 인해 재건축을 추진하려는 단지들은 법적 틀조차 확실하지 않은 상태에서 긴 시간 발만 동동 구르고 있는 셈입니다.

 

 

재건축 수익성 발목 잡는 높은 기존 용적률

분당 신도시 아파트들은 처음부터 비교적 높은 용적률로 설계되어 있어서 재건축 시 추가적인 용적률 확보가 쉽지 않은 상황입니다. 예를 들어 양지마을은 현재 용적률이 약 200%에 달하는데요. 이런 상황에서는 재건축을 하더라도 일반분양 물량이 제한되기 때문에 수익성이 크게 떨어질 수밖에 없습니다. 게다가 성남시와 경기도는 조망권 보호, 인프라 부담 등을 이유로 고층화에 대해 소극적인 태도를 보이고 있어, 고밀도 개발 역시 현실적으로 어려운 상황이라고 합니다.

주민 의견 불일치로 인해 어려운 조합설립

재건축은 단순한 건물 철거가 아니라, 수년이 걸리는 복잡한 정비사업인데요. 이 과정에서 가장 중요한 것은 ‘주민 동의’입니다. 하지만 분당에서는 세대 간 입장 차이로 인해 의견이 쉽게 모이지 않고 있습니다. 특히 고령층 주민들은 현재 거주 환경에 만족하거나 이주에 대한 부담감이 커, 재건축 추진에 소극적인 경향이 있습니다. 반면, 젊은 세대는 자산가치 상승을 기대하며 빠른 추진을 원합니다. 이런 의견 차이로 인해 조합 설립을 위한 동의율 확보에도 어려움을 겪고 있는 실정입니다.

 

 

인접 지역 개발로 우선순위 밀린 분당

정부는 최근 위례, 광교, 판교 등 신규 택지지구 개발에 집중하고 있는데요. 이들 지역은 기반시설이 새롭고 정책적으로도 관심을 받는 반면, 분당은 상대적으로 개발 우선순위에서 밀리는 경향이 강합니다. 일부 지역은 개발제한구역(그린벨트)과 인접해 있다는 점도 재건축 추진에 장애가 되는 요소입니다.

 

 

초과이익환수제 등 사업성 저하의 핵심 원인

재건축이 수익을 창출하기 위해서는 ‘일반분양’에서 이익이 발생해야 하는데 현행 '재건축 초과이익환수제'는 이익이 일정 수준을 초과할 경우, 상당 부분을 정부가 환수합니다. 사업 초기에는 수익성을 가늠하기 어렵기 때문에 많은 조합이 불확실한 미래에 투자하기를 주저하는 분위기입니다. 정부에서도 제도를 일부 완화하려는 움직임도 있지만, 현재로서는 여전히 재건축의 진입장벽으로 작용하고 있는 상태입니다. 

집값 급등 우려와 정책 저항

재건축이 이루어지면 신축 아파트가 공급되면서 단지 가치는 상승하게 되는데요.. 하지만 또 이러한 부분은 곧 주택 가격 상승으로 이어질 수 있으며, 정책당국은 이를 집값 불안 요소로 인식하게 될 것입니다. 갑작스러운 분당 재건축 붐이 부동산 시장에 주는 영향이 크기 때문에, 정부는 시장 과열 방지를 위해 보수적인 태도를 유지하는 중입니다. 하지만 특별법 통과와 같은 제도적 기반이 마련되고, 지역 맞춤형 개발 방향이 구체화된다면, 중장기적으로는 재건축이 본격화될 가능성도 존재하기에 속도 추진과 함께 방향성과 기반 마련에도 힘써야 할 것 같습니다.

 

관세 부메랑 미국 소비자와 글로벌 금융시장은 패닉상태

 

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