2025년 달라진 부동산 감정 평가 기준과 세금 폭탄 주의할 사항

 

부동산을 소유하고 있거나 현재 상속 또는 증여를 계획하고 있는 분이라면 2025년부터 달라진 국세청의 감정 평가 기준을 반드시 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 특히 올해부터는 저가 신고로 인한 세금 회피 시도가 더 이상 통하지 않게 되었는데요.. 무심코 신고한 금액이 향후 수천만 원에서 많게는 수십억 원의 세금 추징으로 이어질 수 있기 때문입니다.

 

• 부동산 저가신고란 무엇인가?
• 강화된 감정 평가로 이제는 고가 아파트도 대상
• 세금 역전 현상도 문제
• 2025년 2배로 증액된 감정 평가 예산
• 기업 보유 부동산 또한 대상

 

부동산 저가신고란 무엇인가?

저가 신고란 실제 부동산의 시세보다 낮은 금액으로 거래가를 신고하여 세금을 줄이는 행위를 말합니다. 예를 들어, 시세가 20억 원인 아파트를 10억 원에 신고하면, 10억 원에 해당하는 세금을 회피하게 되는 셈인데요. 과거에는 이처럼 고의로 시세를 축소 신고해도 일부 고가 상가나 빌딩만 감시 대상이었기 때문에 세무 조사에서 빠져나가는 경우가 많았었다고 합니다.

 

2025년 부동산 감정평가 기준 강화 납세자 주의할 점

 

강화된 감정 평가로 이제는 고가 아파트도 대상

2025년부터 국세청의 방침이 크게 바뀌었는데요.. 이전까지는 상업용 부동산을 중심으로 감정 평가가 진행되었었지만 올해부터는 고가 아파트와 대형 주택까지로 조사 범위가 확대된 것입니다. 매스컴에 보도된 실제 사례를 들자면 성수동의 한 소형 빌딩이 60억 원에 신고되었지만 감정 평가 결과 320억 원으로 추산되었기에 이렇게 되면 세금을 무려 200억 원이 넘게 누락된 것이 밝혀지게 되는 것입니다. 2025년 1분기 감정 평가 통계를 보면 부동산 신고가 들어온 총액에 비해 실제 감정 금액을 다시 평가해 보면 2배나 차이 나게 적게 신고한 건들이 85%가 넘는 것으로 조사되었다고 하는데요.. 이처럼 신고 금액과 시세 간의 격차가 클 경우, 국세청은 이를 세금 회피 시도로 간주하여 추징 과세를 진행합니다.

 

 

세금 역전 현상도 문제

최근에는 이른바 세금 역전 현상도 많이 발생하고 있다고 하는데요.. 저가 신고로 인해 훨씬 시세가 높은 집이 오히려 그보다 더 싼 시세의 집에 비해 더 적은 세금을 내는 상황이 발생하고 있는 것입니다. 이러한 문제가 발생하는 것이 가능했던 이유는 매우 고가 주택의 경우 거래가 많이 없기 때문인데요.. 고가 주택을 매도하면서 거래가 적어 시세가 불분명하다는 이유로 신고하는 것들을 주택의 경우 국세청에서 납세자의 신고 금액 그대로를 인정해 주었기에 그동안 이와 같은 문제가 정확한 시세 파악이 어려운 고가 단독 주택과 대형 아파트에서 주로 발생했었다고 하는데요.. 하지만 이제는 국세청에서 고가 주택들에 감정 평가를 통해 실제 가치에 근거한 세금을 부과하겠다고 정한 것이 최근 변경된 방침이라고 합니다.

 

 

2025년 2배로 증액된 감정 평가 예산

올해 국세청은 감정 평가 관련 예산을 2024년 45억 원에서 2025년 96억 원으로 두 배 이상 확대했다고 하는데요.. 이는 국세청에서 감정 평가 대상과 빈도를 대폭 늘리겠다는 강한 의지를 보여주는 것이라고 합니다. 또한 기존에는 신고 금액과 시세 간 차이가 10억 원 이상일 때만 감정 평가를 실시했었지만 2025년부터는 그 기준이 5억 원으로 하향되었습니다. 이로 인해 올해부터는 더욱 많은 납세자가 감정 평가이 대상이 되게 되었습니다.

 

 

늘어나는 납세자들의 자발적 신고

지속적으로 강화되고 있는 부동산 증여 및 상속 관련 제재와 감시로 인해 납세자들의 행동에도 변화가 감지되고 있다는데요.. 23년도에 비해 고가 부동산의 감정 평가 신고 비율은 50%에 미달되었었지만 24년도 1분기 들어어서는 60%가 조금 넘게 증가했다고 합니다. 이는 자발적으로 감정 평가를 요청해서 정확한 금액으로 신고하는 납세자들이 늘어나고 있다는 뜻인데요.. 전체적으로도 자발적 감정 평가 신고율은 2020년도부터 24년도까지 두 배가 넘게 증가했다고 합니다. 이제는 세금 아끼려고 축소해서 신고했다가는 나중에 밝혀질 경우 엄청난 추징 세금을 물게 될 수 있고 또 초기에 정확하게 신고하는 것이 더욱 안전하다는 인식이 확산되고 있기 때문입니다.

더 이상 안전하지 않은 쪼개기 증여

그동안 세금에 대해서 좀 아시는 일부 납세자들의 경우 세금을 줄이기 위해 자산을 여러 번에 나누어서 증여를 하는 쪼개기 증여 방식을 사용해 왔었다고 하는데요.. 하지만 이 역시 국세청의 감정 평가 강화 대상이라고 합니다. 5억 원만 차이가 나도 감정 평가 대상이 될 수 있기 때문에, 일정 금액 이상은 모두 정밀 조사 대상이 될 수 있다고 합니다.

 

 

기업 보유 부동산 또한 대상

국세청은 골프장, 호텔, 리조트, 골동품 등 기업에서 보유하고 있는 부동산 자산들도 감정 평가 대상에 포함하고 있다고 하는데요.. 이는 고액 자산가들의 탈세를 방지하고 세금 사각지대를 활용한 편법을 방지하기 위해서라고 합니다. 국세청의 부동산 관련 세금 과세 방식이 예전보다 더욱 강화됨에 따라 더욱 꼼꼼하고 전문적인 세금신고가 필수가 되었는데요.. 부동산 관련 세금은 금액도 무척 크고 계산도 어렵기에 납세자가 직접 관련 자료들을 찾아보며 세금신고 준비를 하는 것보다 반드시 세무 전문가 분에게 의뢰를 해서 처음부터 명확하게 세금 신고를 하는 것이 더욱 중요해지게 되었습니다.

 

직원만큼 중요한 세무사무실, 피해야 할 위험한 유형 5가지

 

지난 포스팅에서 소개해드린 직원관리만큼 중요한  세무사 사무실 고르는 선택기준에 대한 내용에 대해 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 주시기 바랍니다.