월세 계약 전 꼭 알아야 할 최우선변제권: 보증금 안전하게 지키는 법

 

최근 몇 년 사이 전세 사기에 대한 우려가 커지면서, 전세보다 월세를 선택하는 세입자들이 급증했는데요. 실제로 2024년과 2025년 초 서울과 수도권을 중심으로 빌라 및 오피스텔의 월세 계약이 눈에 띄게 증가했다고 합니다. 월세는 전세에 비해 초기 자금 부담이 적고 비교적 ‘안전하다’는 인식이 있기 때문이라고 하는데요..

 

• 최우선변제권이란?
• 2025년 기준 ‘소액임차인’의 범위는?
• 보증금이 낮은 월세는 전세보다 안전할까?
• 반드시 함께 갖추어야 하는 대항요건
• 세입자가 반드시 해야 하는 배당요구

 

하지만 월세에도 보증금 손실 위험은 분명히 존재합니다. 특히 월세로 계약한 집이 경매로 넘어가는 경우, 내가 낸 보증금을 지키기 위해서는 반드시 ‘최우선변제권’이라는 제도를 제대로 이해하고 있어야 하는데요.  헷갈리기 쉬운 개념이지만, 임차인에게 매우 중요한 내용이기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다.

 

임차인 보증금 지키기 위해 알아야 할 것들

 

최우선변제권이란?

최우선변제권은, 세입자가 살던 집이 집주인의 채무 문제로 경매에 넘어가더라도 일정 금액까지는 세입자가 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 한 제도입니다. 아무리 선순위 근저당이 설정되어 있어도, 일정한 조건을 충족한 소액임차인이라면 일부 금액은 가장 먼저 배당받게 되는 것인데요.

 

 

2025년 기준 ‘소액임차인’의 범위는?

소액임차인의 범위는 지역마다 다릅니다. 예를 들어 서울 기준으로 2025년 현재, 보증금이 1억 8,000만 원 이하인 세입자는 소액임차인으로 인정받을 수 있으며, 이 경우 최대 6,000만 원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 하지만 중요한 포인트는 이것만이 아닙니다.

보증금이 낮은 월세는 전세보다 안전할까?

많은 분들이 단순히 “보증금이 소액임차인 기준 이하이니 최우선변제를 받을 수 있다”라고 오해를 하지만, 실제로는 ‘근저당 설정 시점’이 매우 중요합니다. 예를 들어 내가 계약하려는 집에 2018년 5월에 근저당권이 설정돼 있었다면, 소액임차인 기준은 2025년이 아니라 2018년 당시의 기준을 따릅니다. 그 당시 서울의 소액임차인 기준이 예를 들어 1억 원 이하였다면, 현재 보증금이 1억 5천만 원이라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.

 

이처럼 근저당권 설정일 이전 기준이 적용되기 때문에, 부득이하게 근저당권 설정이 되어 있는 집과 계약을 하게 될 경우(*가능한 피하는 것이 좋기는 하지만..) 임대차 계약 전 반드시 등기부등본의 ‘을구’ 란을 확인해서 근저당권 설정일이 언제인지를 확인해 두셔야 합니다.

 

 

근저당이 없다면? 계약 시점 기준을 따릅니다.

반대로 근저당이 설정되지 않은 집이라면, 내가 계약하고 전입하는 시점의 소액임차인 기준을 적용받습니다. 이 경우엔 현재 기준으로 보증금을 조정하면 되지만, 언제든지 근저당이 생길 수 있기 때문에 계약 당시 등기부 상태를 꼼꼼히 확인하는 습관이 매우 중요합니다.

반드시 함께 갖추어야 하는 대항요건

소액임차인 기준을 만족한다고 해서 자동으로 최우선변제를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 전입신고와 점유라는 조건을 반드시 충족해야 하는데요. 전입신고는 말 그대로 주민등록을 옮기는 것이고, 점유는 실제로 거주하거나 출입이 가능한 상태를 의미합니다. 예를 들어 집 열쇠나 비밀번호를 세입자만 알고 있어도 점유 요건은 충족된다고 보는 경우가 많습니다. 전입신고 후 점유 요건까지 갖추면 ‘대항력’이 발생하게 되고, 이후 경매가 진행될 경우 배당 요구를 통해 보증금을 회수할 수 있는 자격이 생깁니다.

 

 

세입자가 반드시 해야 하는 배당요구

또 하나의 흔한 오해는 “조건만 맞으면 법원이 알아서 보증금을 돌려준다”는 생각인데요. 하지만 그렇지 않습니다. 경매가 진행되면 세입자가 법원에 ‘배당요구 종기일까지’ 직접 권리신고를 하고 배당을 요구해야만 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 즉 아무 조치 없이 기다리기만 한다면, 최우선변제권이 있더라도 한 푼도 배당받지 못할 수도 있습니다.

 

 

이런 세입자들은 특히 주의하세요.!!

①보증금 1억 이상을 낼 예정인 분
②집주인의 부채 여부가 불분명한 경우
③중개인으로부터 “이 정도면 안전하다”는 말만 듣고 서명하려는 분
이럴 때일수록 반드시 등기부등본 확인, 소액임차인 기준 확인, 근저당권 설정일 확인, 그리고 전입신고와 점유 요건 확인까지 하나하나 점검해야 합니다.

 

2025년 현재, 전세가 아닌 월세라고 해서 반드시 안전한 선택은 아닙니다. ‘최우선변제’라는 제도는 분명 세입자에게 유리한 보호 장치이지만, 그 조건을 오해하거나 기준 시점을 잘못 이해하면 보증금을 지키지 못하는 결과로 이어질 수가 있습니다. 부동산 계약은 감이 아니라 정보로 접근해야 합니다. 실제 계약 전에 등기부등본과 법률적 기준을 꼼꼼히 살피는 습관이야말로 보증금을 지키는 가장 확실한 방법일 것입니다.

 

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