아파트 분양 계약 시 주의 해야 할 사항과 지주택이 위험할 수 있는 이유

 

요즘은 아파트나 빌라 등 대부분 공동주택에서 거주를 하시는 분들이 많으십니다. 가족과 함께 살 공간으로 내 집 마련을 할 경우 특히 아파트를 선호하시는 분들이 가장 많으실 것 같은데요. 여러 부분들에서 가장 안전하기도 하고 집값 상승에도 아파트가 가장 좋은 기록을 보여 왔었기 때문입니다. 하지만 대부분의 사람들이 아파트를 사고 싶어 하는 만큼 일반 서민의 월급을 모아 아파트를 구입하는 것은 쉽지가 않을 만큼 가격이 가장 비싼데요.. 때문에 아파트를 주변 시세 보다도 훨씬 싸게 구입할 수 있다는 정보를 알게 되면 무리를 해서라도 그 기회를 놓치고 싶지 않을 것입니다.

 

• 지역주택조합 아파트가 위험할 수 있는 이유
• 신축 아파트를 분양받을 수 있는 종류들
• 지역주택조합 아파트는 어떻게 기획될까?
• 지주택은 토지 매입 비용은 어떻게 마련할까?
• 지주택에 투자했다가 실패하면 어떻게 될까?
• 아파트 분양 계약 시 주의할 사항들

 

길을 가다 보면 예쁘게 모델하우스를 꾸며 놓고 다시없을 기회 등의 현수막을 걸어 놓고서 주변 시세에 비해 아파트를 매우 싸게 분양받을 수 있다고 홍보를 하는 곳들이 있는데요.. 시세보다 훨씬 싼 값과 브랜드 시공사, 청약 당첨도 필요하지 않다는 제안들에 혹 할 수도 있겠지만 해당 아파트가 재건축이나 재개발 아파트가 아닌 지역주택조합 아파트라면 안타깝지만 계약금만 날리게 되는 상황이 발생할 수도 있기에 주의가 필요합니다.

 

지역주택 조합이 위험할 수 있는 이유

 

지역주택조합 아파트가 위험할 수 있는 이유

지역주택 아파트는 주로 지주택 아파트로 줄여 부르고 있는데요.. 물론 시행사에서도 정직한 마음과 포부로 지주택 아파트를 기획했었겠지만 우리나라에서 지주택 아파트의 완공률은 계획된 건수 대비 10% 정도밖에 안 된다고 알려져 있습니다. 사업이 대부분 토지 매입 단계에서 중단될 만큼 성공률이 매우 낮았었기에 오죽하면 지주택 아파트는 원수에게나 권한다는 말이 있을 정도로 아파트 신축에 어려움이 따르는 사업으로 알려져 있는데요.. 그 10%의 성공률 또한 서울 동작구 쪽에 한정되어 신축아파트가 완공된 편이었기에 거의 대부분의 지역들에서는 지주택 사업이 실패로 돌아간 편이라고 합니다. 그러면 지주택 아파트는 무엇 때문에 이렇게 완공률이 낮은 것일까요? 먼저 신축 아파트 분양 종류부터 알아보겠습니다.

 

 

신축 아파트를 분양받을 수 있는 종류들

대표적으로 신축 아파트를 분양받을 수 있는 방법은 긴 시간 청약 통장에 가입해 두었다가 재건축 재개발로 완공된 곳의 일반 분양 아파트에 청약을 넣는 것인데요.. 당첨이 되면 매수를 할 수 있지만 당첨이 쉽지가 않습니다.

(*지역주택조합에 잘못 가입하여 탈퇴를 원하시거나 손해에 대한 법적 대응이 필요하신 경우 지주택 전문 변호사 분의 도움을 받아 해결해 보시기 바랍니다.)

 

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재건축 분양

재건축 아파트는 기존의 오래된 아파트를 허물고 다시 신축을 올리는 것입니다. 기존의 소유자들이 조합을 결성해서 시공사를 선정하고 새 아파트를 짓게 되면 기존 세대수 보다 좀 더 많이 지어진 물량을 청약 당첨자들에게 일반 분양하는 방법이기에 가장 안전한 분양 방식인데요.. 새 아파트를 지은 땅이 기존 소유자들의 땅이기 때문에 어디서 꼬인 사기꾼에게 속은 것이 아닌 이상 청약을 넣은 사람들이 계약금을 날리는 경우는 거의 없는 편입니다.

재개발 분양

재개발 또한 재건축과 마찬가지로 땅이 기존부터 동네에 살던 사람들의 땅이기에 이미 토지가 확보된 상태여서 안전합니다.

지역주택조합 아파트 분양

지역주택조합 아파트가 어려운 이유는 재건축 재개발 아파트와 달리 일단 토지 확보부터 시작을 해야 하기 때문입니다.

 

 

지역주택조합 아파트는 어떻게 기획될까?

지역주택조합을 줄여서 주로 지주택이라고 부릅니다. 지주택 아파트를 기획한 시행사에서는 먼저 자신들이 아파트를 짓기에 적합하다고 생각한 지역을 부지로 선정하지만 해당 지역에는 이미 주택과 상가 등이 여러 용도로 사용되고 있는 토지이며 제각각 주인들이 있는 상태입니다. 지주택 시행사에서 해당 지역에 신축 아파트를 짓겠다는 야심 찬 기획은 했겠지만 주인이 각각 다른 남의 땅을 매입하는 것은 너무나 힘든 일이기에 결국 땅 매입하다가 시간이 다 가 버려 사업을 접게 되는 경우들이 많습니다.

 

 

지주택은 토지 매입 비용은 어떻게 마련할까?

토지 매입 비용 또한 시행사 돈이 아닙니다. 먼저 계획과 조감도부터 그럴싸하게 만들어 놓고 지주택 조합을 설립하여 해당 아파트를 분양받을 조합원들을 모집하면 계약금과 중도금을 받아 땅 매입 자금으로 사용을 하는 것인데요. 땅 매입이 순조롭게 진행된다면 아파트가 완공될 수도 있겠지만 문제는 땅 주인들이 절대 땅을 쉽게 싼 가격에 팔리가 없기 때문에 땅 매입을 하기 위해 고군분투하는 동안 조합원들이 낸 계약금 등은 시행사 운영비인 사무실비, 직원들 급여, 식대 등 다양한 유지비로 매달 꼬박꼬박 나가게 되어 실속 없는 유지비만 매달 지출되는 상황이 발생하게 되는 것입니다. 돈을 함부로 사용할 수 없도록 조합원이 낸 계약금을 신탁사에 맡긴다고 해도 시행사 유지비는 매달 신탁사에서 조합원들의 돈으로 지급이 될 수밖에 없습니다.

지주택에 투자했다가 실패하면 어떻게 될까?

토지의 95%만 지주택에서 매입을 할 수 있다면 나머지 5%에 대해서는 법적으로 매도 청구를 할 수가 있어 사업계획 승인을 받을 수가 있지만 토지 매입 부분에서 막혀 버리는 부분이 대다수이기에 지주택은 좋은 생각으로 기획이 되었던 사업지들 또한 끝까지 진행이 어려워지는 경우가 많은 것입니다. 조합원들이 계약금으로 납부한 돈이 긴 시간 사업의 지연으로 시행사 유지비로 다 나가버리게 된다면 아파트도 지어지지 않는 상황에서 돈 나올 곳이 전혀 없어지기에 결국 조합원들만 납부한 돈을 못 받게 되거나 적은 금액만 돌려받게 되는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.

 

 

아파트 분양 계약 시 주의할 사항들

①해당 아파트 분양이 혹시 지주택은 아닌지 확인할 것

(*예쁜 모델 하우스에 싸고 좋은 조건으로 분양받을 수 있다는 홍보 내용 외에 해당 아파트가 지주택 아파트는 아닌지를 반드시 확인해 보셔야 합니다.)

②지주택 아파트일 경우 토지확보 비율을 등기부로 명확히 알아볼 것

(*지주택이라는 사실을 숨기고 홍보를 하는 곳들도 있지만 지주택 분양임을 공개하면서 이미 토지를 거의 확보해 좋은 상태라고 홍보하는 곳들도 있는데요.. 92%, 93% 정도의 토지를 확보해 두었다면서 이제 조금만 더 확보하면 될 것처럼 홍보를 하지만 막상 확인을 해 보면 실제 토지를 확보한 것이 아니라 토지 사용 승낙서만 받아 놓은 상태인 곳들도 있습니다. 이러한 경우 땅 주인이 팔지 않겠다고 나온다면 토지 확보는 무산이 될 수 있는 것입니다. 그 외 시공사가 대형 브랜드 업체라고 홍보를 한다고 해도 시공사는 그냥 아파트만 지어주는 계약을  지주택과 한 것입니다. 지주택 시행의 주체는 시행사이기에 아파트 신축 계획이 무산되어 파산하게 된다면 브랜드 시공사는 전혀 책임을 져 주어야 할 의무를 가지고 있지 않는 것입니다.

 

주택관련 세금: 단독 명의 vs 부부 공동 명의 무엇이 더 유리할까?

 

지난 포스팅에서 소개드린 주택 관련 세금과 단독명의와 부부 공동 명의 중 보다 유리한 선택은 무엇인지에 대한 내용이 필요하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.