집주인은 왜 전입신고를 못하게 할까? 계약하면 위험한 집에 대해

 

전세나 월세로 임대차 계약을 계약하고 이사를 가게 되었다면 이사 당일에 가장 먼저 해야 할 일이 두 가지가 있습니다. 이사 간 집 주소지로 '전입신고'를 하는 것과 '확정일자'를 받아 두는 것인데요.. 하지만 집주인이 전입신고를 하지 못하게 요구를 하는 집들도 있는데 이런 집과 임대차 계약을 맺었다가는 보증금을 전액 날리게 될 수 있기에 계약을 하시지 않는 것이 좋습니다.

 

• 전입신고 못하지만 월세는 싼집의 위험성
• 집주인은 왜 전입신고를 못하게 할까?
• 임대차 계약서에 들어간 특약 내용은 무조건 따라야 할까?
• 전입신고와 확정일자를 받지 못하면 어떻게 될까?
• 전입신고를 할 수 없는 집은 절대 계약을 하면 안 될까?

 

전입신고 못하지만 월세는 싼 집의 위험성

전입신고를 하지 않아야만 집을 계약할 수 있거나 전입신고를 하지 않을 경우 원래 내야 할 월세보다 10만 원 정도쯤 싸게 주겠다며 제의를 하는 집주인들도 있을 수 있는데요.. 이러한 계약에 응했다가는 매우 위험한 일을 겪게 될 수 있기에 정상적인 계약을 할 수 있는 집을 찾아보시는 것이 좋습니다.

 

전입신고 못하게 하는 집의 위험성

 

집주인은 왜 전입신고를 못하게 할까?

다세대 주택이나 다가구 주택에 세를 들 때에도 임대인이 전입 신고를 하지 못하게 하는 집들도 있지만 대부분은 주거용 오피스텔 계약을 하면서 임대인에게 이러한 요구를 많이 받게 됩니다.

 

 

다주택자를 피하고 싶은 집주인

오피스텔로 세를 놓는 임대인이 전입신고를 못하게 하는 이유는 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받을 경우 해당 오피스텔이 임대인의 주택 수에 포함되어 버리기 때문입니다. 임대인에게 오피스텔외의  주택이 있을 경우 오피스텔까지 주택수에 포함되어 버리면 2 주택자가 된 임대인은 향후 1채의 집을 팔 경우 1 주택자가 받을 수 있는 양도세 비과세를 못 받게 될 수가 있고 또는 이미 2 주택을 소유하고 있다면 오피스텔로 인해 3 주택자가 되어 양도세 중과 등 무거운 세금을 받게 될 수 있기 때문입니다.

(*전세사기 피해 등 집 계약 잘못해서 법적인 처리가 필요할 경우 부동산 전문 법무법인의 도움을 받아 해결해 보시기 바랍니다.)

 

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업무용 오피스텔로 등록해 놓은 경우

오피스텔은 기본적으로 업무용에 해당하지만 주거용으로 사용하기 위해 취사와 난방 시설을 갖추고 주거용으로 등록해 놓은 오피스텔도 있는데요.. 하지만 집주인이 부가세를 환급받기 위해 해당 오피스텔을 매입하며 업무용으로 사용할 것이라고 신고한 후 부가세 환급만 받고서 실제로는 주거용으로 세를 놓는 경우입니다. 업무용 오피스텔이기에 거주용으로 사용해서는 안 되는 물건인데요.. 때문에 이곳에 전월세 계약을 한 세입자가 전입신고를 하게 되면 집주인은 환급받았던 부가세를 다시 추징당하게 되기에 전입신고를 못하게 하는 것입니다.

 

 

임대차 계약서에 들어간 특약 내용은 무조건 따라야 할까?

월세를 싸게 주는 대신 임대인은 세입자에게 절대 전입신고를 해서는 안된다는 조건을 임대차 계약서에 특약으로 넣으려 할 텐데요.. '만약 특약 내용을 어길 경우 여기서 발생할 수 있는 손해는 모두 세입자가 변상해야 한다..' 같은 임차인 입장에서는 무섭게 느껴질 수 있는 내용으로 세입자의 전입신고를 막으려 할 테지만 이러한 특약은 사실 효력이 없습니다. 전세사기가 끝도 없이 발생하기는 하지만 사실 우리나라 임대차 보호법은 세입자에게 유리한 방향으로 잘 만들어져 있는 편인데요.. 때문에 아무리 계약서에 특약을 넣었다고 해도 해당 특약이 법을 어기는 내용이거나 세입자에게 재산상 손해를 입게 만드는 내용이라면 특약으로서의 효력이 없게 됩니다. 집주인이 임대인에게 전입신고를 하지 못하게 하는 것 자체가 불법이기 때문인데요.. 그러면 세입자는 집주인과 작성한 특약 내용을 어기고 전입신고를 하는 것은 괜찮을까요? 물론 세입자가 법적으로 불리해질 것은 없습니다. 하지만 집주인이 세입자에게 전입신고를 하지 못하게 했던 이유가 세금을 회피하는 것이 목적이었기에 세입자가 몰래 전입신고를 해 버리면 집주인은 눈덩이처럼 큰 세금을  맞게 될 것입니다. 이렇게 되면 집주인과 큰 다툼이 발생하게 될 것이고 성격이 험한 사람일 경우 생각지 못하게 분쟁의 파장이 커질 수 있기에 이러한 집은 계약을 피하는 것이 상책일 것입니다.

 

 

전입신고와 확정일자를 받지 못하면 어떻게 될까?

전입신고와 확정일자를 받아 두어야 하는 것은 최우선 변제권과 대항력을 가질 수 있기 때문인데요.. 집주인에게 돈 문제가 발생하여 해당 집이 경매로 넘어가게 될 경우 취우선 변제권과 대항력이 없다면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 될 수 있습니다.

 

 

전입신고를 할 수 없는 집은 절대 계약을 하면 안 될까?

가능한 하지 않는 것이 좋습니다.. 하지만 전입신고를 하지 못하는 집이라면 일반집에 비해 집값이 매우 싼 곳들도 있을 텐데요.. 갈 곳은 없고 가진 돈과 딱 맞는 집이 이렇게 전입신고를 못하게 하는 집이라면 혹시 집주인에게 전입신고는 하지 못해도 해당 집의 '등기부'에 '전세권 설정 등기'를 해도 되는지를 확인해 보시기 바랍니다. 세를 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 될 경우 전입신고를 해 주지 않은 세입자는 최우선 변제 또는 우선 변제권을 배당받을 수 없지만 '등기부'에 '전세권 설정'을 해 둔다면 순위대로 배당을 받을 수 있는 우선 변제권 효력이 생기기 때문입니다. 하지만 등기부에 전세권을 설정하는 것은 반드시 집주인의 동의를 받아야만 가능합니다.

 

부가세 공제가 가능한 사업용 차량으로 절세 효과 극대화하는 법

 

오늘은 전입신고를 하지 못하게 하는 주택의 위험성에 대해 알아보았는데요.. 가능한 한 집주인이 특이한 요구를 하지 않는 지극히 일반적이고 안전한 집을 잘 골라 계약을 하시는 것은 매우 중요합니다. 지난 포스팅에서 소개드린 부가세 공제가 가능한 사업용 차량으로 절세효과를 극대화하는 방법에 대한 내용이 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.