부동산 매매 계약시 주의할 점과 계약파기 전 고려해야 하는 내용들

부동산 매매거래는 큰돈이 들어가는 거래이기에 계약을 하며 신중하지 않을 사람은 없을 것입니다.  그럼에도 종종 파기가 불가피한 상황들이 발생하기도 하는데요. 오늘은 부동산 매매계약을 해제할 때 파기가 가능한 상황과 계약 혜제에 따른 금전적 피해를 최소화하려면 미리 어떤 장치를 마련해 두는 것이 좋을지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

계약 체결 당시 계약서의 중요함

계약서는 처분 문서이기에 가볍게 생각하시면 안 됩니다. 계약 해제 시 서로의 합의가 잘 이뤄지지 않을 경우 계약서에 따른 강력한 효력에 의해 금전적으로 큰 손해를 입을 수 있기 때문인데요. 큰돈이 오가는 매매 거래의 경우 계약서 상에 나와있는 모든 문장을 세세하게 확인하신 후 계약을 체결하셔야 합니다. 특히나 모델하우스 구경한 후 업체 제의에 의해 간단한 계약서를 작성하는 것 또한 신중히 판단한 것이 아니라면 함부로 작성하셨다가 쉽게 파기가 어려운 상황을 겪게 될 수도 있다는 점 참고 하시기 바랍니다. 그러면 부동산 매매계약을 파기하고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

 

매수인 매도인 입장에서 살펴 본 부동산 매매계약 파기

 

계약금이 지급된 단계의 파기

부동산 매매거래를 할 때에는 보통 계약서를 쓰고 계약금을 지급하는 단계와 이후 중도금지급, 그리고 잔금 지급까지 3번의 금전적 거래가 이루어집니다. 하지만 계약금만 지급된 상태에서는 매수인과 매도인 모두 민법에 규정된 해약금 규정에 의해 임의로 계약을 파기하는 것이 가능합니다. 물론 이렇게 임의로 계약이 파기될 때에는 매수인은 지급했었던 계약금을 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 배액(계약금의 2배)을 매수인에게 상환해야 합니다. 이 해약금 관련 규정은 부동산 중개업체에서 일반적으로 사용하는 매매계약서 양식상에 기본적으로 들어가 있는 내용이기도 합니다. 
 

 

중도금이 지급된 단계의 해약

계약금 단계와는 달리 중도금까지 지급된 상태라면 매수인이든 매도인이든 임의적인 계약 파기는 어려워집니다.

 

매수인이 계약 파기를 원할경우

중도금까지 보낸 매수인이라면 계약이행에 대한 의지가 확고했을 것 같은데요. 하지만 부동산 매수를 위한 잔금 대. 춤을 받을 수 있을 거라 생각하고 중도금 거래까지 계약을 진행했지만 막상 대. 출이 나오지 않아 어쩔 수 없이 잔금 단계에서 계약을 파기해야 하는 경우도 발생할 수 있고, 계획했던 것에 비해 엄청난 세금이 발생한다는 사실을 알게 되어 도중에 파기를 하고 싶은 경우가 생길 수도 있습니다. 하지만 이는 모두 매수인 사정일 뿐인데요.. 하지만 중도금을 지급한 이후라 해도 아래와 같이 계약 파기가 가능한 3가지 정도의 경우도 있습니다.

 

①양측 합의에 의한 계약파기
만약 다행스럽게도 매도인이 매수인 입장을 이해해 주어 계약파기를 승낙해 준다면 순조롭게 계약은 해제될 수 있습니다. 물론 이 경우 매수인은 계약금을 포기해야 하는 것이 민법에도 나와있는 조항이며, 매도인이 원한다면 계약금 외에 위로금을 조금 더 지급해주기도 합니다. 그리고 중도금은 되돌려 받을 수 있습니다.

② 계약 해지 관련 특약을 넣었을 경우
중도금 납입이 이루어진 이후라면 원칙적으로 일방적 계약 파기가 어렵습니다. 하지만 계약서를 작성할 당시에 매수인이 아래와  같은 특약을 넣어 둔다면 계약해제가 가능합니다. 
특약내용
잔금을 지급하기 전까지는 원한다면 계약을 파기할 수 있으며 그럴 경우 매수인은 계약금을 포기한다. 등을 넣어 두시면 해당 특약에 기하여 파기를 하실 수 있습니다.

 

③ 매매 목적물 자체에 문제가 있는 경우
매매 목적물 자체에 문제가 발견되었다면 물론 계약파기가 가능한데요.. 하지만 매수인은 이에 대한 입증을 해야 하는 까다로운 부분이 있습니다. 처음 계약당시 소개 받은 부동산 컨디션과 현저한 차이가 있거나 심각한 누수가 있었음에도 매도인이 밝히지 않고 숨겼을 경우 등등.. 다양한 상황들이 파기 요건에 해당하지만 가벼운 차이 정도로는 파기가 어려우며, 매수인이 도저히 받아들일 수 없을 만큼 심각한 하자에 대해 명확하게 입증을 할 수 있다면 이는 사기로도 고소가 가능합니다. 아울러 매매대금 반환청구소송을 진행해 계약금과 중도금을 돌려받고 계약을 파기할 수 있습니다.

 

매도인이 계약 파기를 원할 경우

매도인 또한 매수인 입장의 계약파기에서 소개드린 서로 합의에 의한 파기와 계약서에 매수인과 같은 특약을 미리 넣어 두었다면 분쟁 없이 중도금 지급 단계 이후라도 계약 파기가 가능합니다. 다만 매도인이 먼저 계약 파기를 할 때에는 받은 계약금의 두배를 매수인에게 지급해야 합니다. 그 외 매도인 입장에서 게약파기가 가능한 경우는 잔금 지급일이 지났는데도 입금을 못 받은 경우가 해당됩니다. 매수인이 잔급 지급일이 지나서도 입금을 안 해준다면 내용증명이나 문자를 보내어 특정시일까지 잔급지급에 대한 계약을 이행하라는 요구를 하신 후 이후에도 잔급 지급이 이루어지지 않는다면 계약 혜제를 진행하실 수 있습니다. 

 

개인사업자 완벽한 절세 위한 비용처리 방법들

오늘은 큰 돈이 들어가는 부동산 매매계약 전 주의해야 하는 부분들과 계약 파기 전 고려해야 할 내용들에 대해 알아보았습니다. 지난 포스팅에서 소개드린 개인 사업자의 완벽한 절세를 위한 비용처리 방법에 대한 글이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.